in Legislatie
Material oferit de Societatea Civila de Avocati Ionescu & Novac, prin parteneriatul cu CaseSiGradini.ro.
In cele ce urmeaza vom afla despre procedura exproprierii pentru cauza de utilitate publica, o procedura destul de complexa prin care un bun aflat in proprietate privata isi modifica regimul juridic, fiind transferat in mod fortat in domeniul public, intotdeauna cu plata unei despagubiri prealabila si corespunzatoare valorii de piata a bunului expropriat.
Procedura exproprierii pentru cauza de utilitate publica este o procedura destul de complexa, prin care un bun aflat in proprietate privata isi modifica regimul juridic, fiind transferat in mod fortat in domeniul public. Acest transfer din sfera de proprietate privata in sfera de proprietate publica, se efectueaza insa, doar in scopul satisfacerii unei utilitati publice, iar ca urmare a acestei proceduri, statul este mereu obligat sa plateasca o despagubire prealabila si corespunzatoare valorii de piata a bunului expropriat proprietarului acestuia. De asemenea, de despagubiri se bucura si titularii de drepturi reale precum uzufructul, uzul, abitatia si superficia, deoarece, in urma exproprierii si drepturile acestora se sting.
Este important de mentionat faptul ca intregul proces de expropriere pentru cauza de utilitate publica se desfasoara sub controlul de legalitate al instantei de judecata.
Pot fi expropriate pentru cauza de utilitate publica bunurile imobile proprietate a persoanelor fizice sau persoanelor juridice, cu sau fara scop lucrativ, si a oricaror alte entitati, precum si cele aflate in proprietatea privata a comunelor, oraselor, municipiilor si judetelor, pe care se realizeaza lucrarile de utilitate publica de interes national, judetean si local.
Pentru obiectivele de interes national, inclusiv pentru obiectivele de investitii strategice si cele realizate in parteneriat public-privat de interes national, expropriator este statul roman, iar pentru obiectivele de interes judetean, inclusiv pentru obiectivele de investitii in parteneriat public-privat ale administratiei publice locale judetene, expropriatori sunt judetele. In ceea ce priveste obiectivele de interes local, inclusiv pentru obiectivele de investitii in parteneriat public-privat ale administratiei publice locale, expropriatori sunt municipiile, orasele si comunele.
Procedura exproprierii pentru cauza de utilitate publica este reglementata de dispozitiile Legii nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica, ca prevederi generale de drept comun si cele ale Legii nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica, necesara realizarii unor obiective de interes national, judetean si local, ce contine norme speciale aplicabile in domeniul infrastructurii in cazul exproprierilor masive.
Procedura exproprierii reglementata de Legea nr. 33/1994 presupune parcurgerea mai multor etape.
In prima etapa are loc cercetarea prealabila a lucrarii de utilitate, care va stabili daca exista elemente care sa justifice interesul national sau local, avantajele economico-sociale, ecologice sau de orice alta natura care sustin necesitatea lucrarilor, care nu ar putea fi realizate pe alte cai decat prin expropriere, precum si incadrarea in planurile de urbanism si de amenajare a teritoriului, aprobate potrivit legii1.
In etapa a doua se declara utilitatea publica a lucrarii. Astfel cum am mentionat anterior, exproprierea de imobile, in tot sau in parte, se poate face numai pentru cauza de utilitate publica, dupa o dreapta si prealabila despagubire, prin hotarare judecatoreasca. Astfel, instantele judecatoresti competente vor putea hotari exproprierea numai dupa ce utilitatea publica s-a declarat potrivit legii. Utilitatea publica se declara de catre Guvern pentru lucrarile de interes national si de catre consiliile judetene si Consiliul General al Municipiului Bucuresti pentru lucrarile de interes local.
Actul de declarare a utilitatii publice de interes national se aduce la cunostinta publica prin afisare la sediul consiliului local in a carui raza este situat imobilul si prin publicare in Monitorul Oficial al Romaniei, iar actul de declarare a utilitatii publice de interes local se afiseaza la sediul consiliului local in a carui raza este situat imobilul si de asemenea, se publica in presa locala.
Dupa declararea utilitatii publice, expropriatorul va executa planurile cuprinzand terenurile si constructiile propuse spre expropriere, cu indicarea numelor proprietarilor, precum si a ofertelor de despagubire.
Propunerile de expropriere a imobilelor si procesul-verbal in care s-au consemnat rezultatele cercetarii prealabile se vor notifica persoanelor fizice sau juridice titulare de drepturi reale. Cu privire la propunerile de expropriere, proprietarii si titularii altor drepturi reale asupra imobilelor in cauza pot face intampinare. Intampinarile se depun la primarul localitatii si se solutioneaza prin hotarare de catre comisii. Hotararea comisiei poate fi contestata de expropriator, proprietari sau de celelalte persoane titulare de drepturi reale asupra imobilului propus spre expropriere, la curtea de apel in raza careia se afla imobilul, potrivit prevederilor Legii contenciosului administrativ (art. 20 din Legea nr. 33/1994, republicata).
In situatia in care nu s-a facut intampinare impotriva propunerii de expropriere sau daca aceasta cale de atac a fost respinsa, expropriatorul sesizeaza cu o cerere de expropriere tribunalul in raza caruia este situat imobilul. Controlul tribunalului se va limita astfel, in aceasta faza, la modul in care au fost respectate conditiile de forma in fazele anterioare. Procedura se finalizeaza prin pronuntarea unei hotarari prin care tribunalul va stabili cuantumul despagubirilor cuvenite fiecareia dintre persoanele interesate care au fost citate sau au formulat cereri de interventie, va stabili, daca este cazul, alte masuri in sarcina expropriatorului si va dispune exproprierea imobilului. Transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor supuse exproprierii in patrimoniul expropriatorului se produce indata ce obligatiile impuse lui prin hotarare judecatoreasca, inclusiv plata despagubirilor, au fost indeplinite [art. 28 alin. (1)].
Potrivit art. 4 din Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica, necesara realizarii unor obiective de interes national, judetean si local, exista patru etape ale procedurii de expropriere si anume:
In continuare, vom detalia continutul fiecarei etape in parte:
In vederea realizarii lucrarilor, expropriatorul are obligatia de a aproba prin hotarare a Guvernului sau, dupa caz, prin hotarare a autoritatii administratiei publice locale sau judetene, respectiv a Consiliului General al Municipiului Bucuresti, dupa caz, potrivit legii, indicatorii tehnico-economici ai lucrarilor de interes national, judetean si local, pe baza documentatiei tehnico-economice aferente, amplasamentul lucrarilor, conform variantei finale a studiului de prefezabilitate, respectiv a variantei finale a studiului de fezabilitate, dupa caz, sursa de finantare, precum si declansarea procedurii de expropriere a tuturor imobilelor care constituie coridorul de expropriere, a listei proprietarilor asa cum rezulta din evidentele Agentiei Nationale de Cadastru si Publicitate Imobiliara sau ale unitatilor administrativ-teritoriale, sumele individuale aferente despagubirilor estimate de catre expropriator pe baza unui raport de evaluare intocmit avand in vedere expertizele intocmite si actualizate de camerele notarilor publici si termenul in care acestea se vireaza intr-un cont deschis pe numele expropriatorului la dispozitia proprietarilor de imobile.
Amplasamentul lucrarii se aduce la cunostinta publica prin afisarea la sediul consiliului local respectiv, prin afisare pe pagina proprie de internet a expropriatorului si va fi comunicat spre avizare si receptie Agentiei Nationale de Cadastru si Publicitate Imobiliara.
Cu privire la documentatia tehnico-economica, aceasta va contine varianta finala a studiului de fezabilitate.
In vederea realizarii studiului de fezabilitate, expropriatorul poate elabora planul urbanistic zonal sau planul urbanistic de detaliu, dupa caz, pentru intregul amplasament al lucrarilor de utilitate publica.
Ulterior aprobarii indicatorilor tehnico-economici ai lucrarilor de interes public, se trece la declansarea operatiunilor necesare procedurii de expropriere a imobilelor ce constituie "coridorul de expropriere", cu intocmirea listei de proprietari a caror imobile sunt afectate si a tuturor detaliilor tehnice.
Coridorul de expropriere este stabilit pe baza studiilor de fezabilitate in varianta finala sau a documentatiilor de urbanism ori a documentatiilor topo-cadastrale, aprobate conform legii, si este aprobat odata cu indicatorii tehnico-economici, cu documentatia de urbanism sau cu documentatia topo-cadastrala, dupa caz, incluzand si lista imobilelor ce urmeaza a fi expropriate.
In functie de indicatorii tehnico-economici si efectuarea pe zone specifice a unor expertize preliminare se determina estimativ suma disponibila pentru plata despagubirilor catre expropriati. Astfel, dupa aprobarea indicatorilor tehnico-economici, a documentatiilor de urbanism si amenajare a teritoriului sau a documentatiilor topo-cadastrale, dupa caz, expropriatorul are obligatia consemnarii sumelor individuale reprezentand plata despagubirii la dispozitia proprietarilor de imobile, individualizati conform listei proprietarilor, afectati, precum si obligatia afisarii listei imobilelor ce urmeaza a fi expropriate si care fac parte din coridorul de expropriere, anterior notificarii proprietarilor.
Notificarea intentiei de expropriere a imobilelor, precum si lista imobilelor ce urmeaza a fi expropriate se transmit prin posta catre proprietari. Lista imobilelor se face publica prin afisarea acesteia la sediul consiliului local respectiv si pe pagina proprie de internet a expropriatorului. Prin notificare se va stabili si termenul de eliberare a imobilului, care insa nu poate fi mai mic de 30 de zile lucratoare.
Astfel, dupa ce au primit prin posta notificarea ce contine intentia de expropriere pentru cauza de utilitate publica, proprietarii imobilelor trebuie sa se prezinte in 20 de zile la sediul expropriatorului in vederea depunerii documentelor care sa ateste dreptul de proprietate sau alt drept real pentru stabilirea unei juste despagubiri.
Plata despagubirilor pentru imobilele expropriate se face in baza cererilor adresate de catre titularii drepturilor reale, precum si de catre orice persoana care justifica un interes legitim.
Hotararea de stabilire a cuantumului despagubirii emisa in conditiile legii se comunica solicitantului, precum si celorlalti titulari ori, dupa caz, titulari aparenti, se afiseaza in extras la sediul consiliului local pe raza caruia se afla situat imobilul expropriat si in extras pe pagina proprie de internet a expropriatorului.
In termen de cel mult 90 de zile de la data emiterii hotararii de stabilire a cuantumului despagubirilor, expropriatorul efectueaza, prin transfer bancar sau numerar, plata despagubirilor catre titularii drepturilor de proprietate asupra imobilelor expropriate sau consemnarea acestora.
Este important de mentionat ca la calculul cuantumului despagubirii sunt luate in considerare atat valoarea reala a imobilului, cat si prejudiciul cauzat prin expropriere proprietarului sau altor persoane titulare de drepturi reale asupra imobilului.
Expropriatul nemultumit de cuantumul despagubirii se poate adresa instantei judecatoresti competente in termenul general de prescriptie, care curge de la data la care i-a fost comunicata hotararea de stabilire a cuantumului despagubirii, sub sanctiunea decaderii, fara a putea contesta transferul dreptului de proprietate catre expropriator asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea cailor de atac nu suspenda efectele hotararii de stabilire a cuantumului despagubirii si transferului dreptului de proprietate.
Cea de-a treia etapa a procedurii exproprierii pentru cauza de utilitate publica consta in emiterea deciziei de expropriere care are drept consecinta principala transmiterea dreptului de proprietate.
Decizia de expropriere constituie titlu executoriu pentru predarea bunului imobil, atat impotriva celor expropriati, cat si impotriva celor care pretind un drept legat de bunul imobil expropriat, pana la solutionarea definitiva si irevocabila a litigiului legat de proprietatea bunului imobil expropriat, iar o eventuala contestatie asupra deciziei de expropriere nu suspenda transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile in cauza.
Atentie, trebuie avut in vedere faptul ca decizia de expropriere se emite si isi produce efectele chiar si in situatia in care proprietarii imobilelor cuprinse in lista nu se prezinta in termenele stabilite ori nu prezinta un titlu valabil sau nu sunt cunoscuti proprietarii, precum si in situatia succesiunilor nedeschise ori a succesorilor necunoscuti sau in care nu se ajunge la o intelegere privind valoarea despagubirii. Aceasta decizie se emite si isi produce si in situatia in care proprietarii imobilelor sau mostenitorii legali ai acestora au bunurile imobile supuse unor masuri asiguratorii de catre organele de urmarire penala/executare silita sau sunt ipotecate ca efect al unor contracte de imprumut.
Transferul dreptului de proprietate asupra imobilelor din proprietatea privata a persoanelor fizice sau juridice in proprietatea publica a statului sau a unitatilor administrativ-teritoriale si in administrarea expropriatorului opereaza de drept la data emiterii actului administrativ de expropriere de catre expropriator, ulterior consemnarii sumelor aferente despagubirii.
Dupa efectuarea transferului dreptului de proprietate, expropriatorul solicita intabularea dreptului de proprietate asupra coridorului de expropriere in baza unei documentatii intocmite pentru fiecare unitate administrativ-teritoriala in parte, in conformitate cu dispozitiile legale aplicabile. Ulterior operatiunii de intabulare, expropriatorul are obligatia de a incepe lucrarile intr-un termen considerat rezonabil, in functie de complexitatea acestora, dar nu mai tarziu de 24 de luni de la eliberarea autorizatiei de construire.
Coridorul de expropriere include lista imobilelor expropriate, precum si lista imobilelor proprietate publica. In vederea clarificarii situatiei juridice a zonelor afectate de expropriere, expropriatorul va intocmi documentatiile cadastrale conform dispozitiilor legale aplicabile.
In situatia in care se expropriaza doar o parte dintr-un imobil care nu este inscris in cartea funciara, pe baza masuratorilor executate de expropriator se determina atat suprafata expropriata, cat si cea neexpropriata. Numarul cadastral se acorda numai pentru suprafata neexpropriata.
Lista cu proprietarii, inclusiv elementele de identificare ale terenului, suprafata si suma, va fi actualizata, in interiorul coridorului de expropriere, dupa individualizarea suprafetei expropriate.
Ultima etapa a procedurii de expropriere consta in indeplinirea tuturor formalitatilor necesare pentru incheierea acesteia.
In procedura de expropriere, atat expropriatorul, cat si expropriatul au anumite drepturi si obligatii.
In situatia in care imobilele expropriate nu au fost efectiv utilizate in scopul pentru care s-a produs preluarea lor in proprietatea publica, fostii proprietari au dreptul de retrocedare. Retrocedarea presupune operatiunea inversa a exproprierii, cand fostul proprietar solicita sa-i fie restituit lui bunul expropriat anterior, cu conditia inapoierii despagubirii, dar la o valoare de piata actualizata.
De asemenea, fostii proprietari se bucura de un drept de preemptiune in cazul incetarii utilitatii publice, in sensul ca acestia au prioritate in fata altor cumparatori in cazul in care imobilul expropriat va fi pus in vanzare.
Exproprierea reprezinta un instrument juridic prin care se dobandeste dreptul de proprietate publica, avand ca scop realizarea unor lucrari de utilitate publica de interes national sau local, iar efectele sale implica restrangerea sau chiar lipsirea de dreptul de proprietate privata, drept fundamental al persoanei, garantat de Constitutie. Aceasta masura extrema se aplica in situatiile in care reprezinta singura solutie pentru realizarea lucrarilor necesare satisfacerii cerintelor de utilitate publica. In fapt, prin expropriere, dreptul de proprietate nu se stinge, ci sufera o transformare semnificativa, trecand din sfera proprietatii private in cea a proprietatii publice, pastrandu-si trasaturile fundamentale, ce o diferentiaza de forma sa initiala. Modificarea statutului proprietatii private in proprietate publica se realizeaza prin parcurgerea procedurii exproprierii, reglementata de un complex mecanism de norme de drept public, subordonate normelor de drept civil.
---------------------------------
1CHELARU Eugen, Observatii privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica reglementata de Legea nr. 255/2010, Revista Romana de Drept Privat 3-4 din 2021.
Sursa foto: Sergei Starostin pe Pexels
Autor: Avocat Dan Denisa-Alexandra
Sursa: Societatea Civila de Avocati Ionescu & Novac
Pret: 714 RON 624 RON
