Trecerea terenului in intravilan - conditie pentru ridicarea constructiei

Material oferit de Cabinet avocat Coltuc, prin parteneriatul cu CaseSiGradini.ro.

Conform art. 91 al. 1 din Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar, ridicarea constructiilor se poate realiza numai in intravilanul localitatilor. Cu titlu exceptional, retinem ca se pot efectua constructii si in extravilan (este vorba despre acele constructii care pot genera efecte poluante factorilor de mediu sau care, prin natura lor, depasesc limita intravilanului: cai ferate, retele electrice, conducte de transport gaze sau titei etc.).

Exista insa si destule cazuri in care, in baza unei asemenea incadrari usor fortate, s-au eliberat autorizatii pentru constructii industriale in extravilan (fapt ce nu-i scuteste insa pe beneficiarii acestor constructii de anumite riscuri pe viitor).

Insa, trebuie sa cunoasteti faptul ca in intravilanul unei localitati se regasesc atat terenuri scoase din circuitul agricol (care alcatuiesc intravilanul construibil), cat si terenuri aflate in circuitul agricol (intravilan agricol).

Regula generala este ca, pentru a putea ridica o constructie, trebuie sa detinem un teren intravilan, scos din circuitul agricol.

Asadar, daca achizitionati un teren extravilan, aflat in circuitul agricol, in vederea edificarii unei constructii, trebuie mai intai sa-l treceti in intravilanul localitatii, iar apoi sa-l scoateti din circuitul agricol. Evident, nu orice teren extravilan scos din circuitul agricol poate oferi conditii propice construirii unei case (cum ar fi, de exemplu, un teren aflat in mijlocul unui camp cultivat agricol). Ne referim aici numai la terenurile aflate la marginea intravilanului, care nu sunt la o distanta prea mare de utilitati.

Set mobila pentru dormitor din lemn masiv Bucovina, alb

Trecerea terenului in intravilan

Potrivit dispozitiilor art. 23 din Legea nr. 50/1991, republicata, privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, intravilanul localitatilor se stabileste prin Planul de Urbanism General (PUG), aprobat in conditiile legii.

Asadar, inainte de a achizitiona un teren extravilan, este indicat sa verificati PUG-ul localitatii (care se regaseste la serviciul urbanism din cadrul fiecarei primarii), intrucat este recomandabil sa achizitionati - asa cum am precizat si mai sus - un teren aflat in apropierea intravilanului si nu unul aflat la o distanta prea mare de limita intravilanului (cu cat distanta de limita intravilanului este mai mare, cu atat mai "dificile" vor fi trecerea acestuia in intravilan si aducerea utilitatilor).

Trecerea unui teren din extravilan in intravilan se face numai in baza unui Plan Urbanistic Zonal (PUZ), terenul fiind ulterior inclus in PUG. In vederea intocmirii unui PUZ, trebuie sa luati legatura cu un arhitect, pretul realizarii unui PUZ, precum si durata intocmirii acestuia variind in functie de complexitatea proiectului. Dupa intocmirea acestuia, PUZ-ul trebuie aprobat de autoritatea locala administrativa competenta (Consiliul local, judetean etc). Cat priveste termenul de intocmire si aprobare a unui PUZ, trebuie sa luati in calcul cel putin cateva luni, perioada care depinde de viteza de reactie a tuturor celor implicati in acest proces.

Scoaterea unui teren din circuitul agricol

Conform prevederilor Regulamentului din 7.09.2005 emis de Ministerul Agriculturii, Padurilor si Dezvoltarii Rurale, scoaterea unui teren cu suprafata de pana la 1 ha din circuitul agricol se aproba prin decizia directorului executiv al directiei pentru agricultura si dezvoltare rurala, pe baza avizului oficiului de cadastru si publicitate imobiliara in raza caruia se situeaza terenul.

Facem precizarea ca, anterior intrarii in vigoare a Legii nr. 247/2005, se percepea o taxa pentru scoaterea din circuitul agricol, care putea ajunge chiar pana la 400% din valoarea terenului (valoarea de achizitie a acestuia). In prezent, aceasta taxa nu se mai percepe, platindu-se numai o suma modica pentru analiza documentatiei.

Precizari de final

Prin introducerea in intravilan, pretul terenului creste de cateva ori (uneori, chiar si de 10 ori). Prin urmare, chiar si numai achizitionarea unui teren extravilan si vinderea acestuia dupa introducerea in intravilan poate reprezenta o afacere deosebit de profitabila, multi speculanti obtinand pana in prezent profituri importante din asemenea operatiuni.

Pentru scoaterea terenului din circuitul agricol, potrivit reglementarilor in vigoare, trebuie parcurse cateva etape, dupa care documentatia se depune la Consiliul Local de care apartine proprietarul acestuia. Asadar, dupa o prima vizita la primarie, trebuie facut un proiect, apoi se trece la obtinerea unui certificat de urbanism, ce va cuprinde un extras din PUZ-ul sau PUG-ul in vigoare pentru terenul ce se doreste a fi scos din circuitul agricol.

Iata si documentatia necesara in astfel de situatii:

• fotocopie a certificatului de urbanism;
• actul de proprietate in copie legalizata;
• plan de incadrare a amplasamentului;
• plan de situatie a amplasamentului obiectivului de investitie;
• intabulare - documentatie pentru obtinerea numarului cadastral provizoriu;
• studiu pedologic - cercetarea fertilitatii solului - intocmita de Oficiul de studii Pedologice si Agrochimice;
• expertiza de evaluare a terenului - efectuata de evaluatori atestati de Ministerul Agriculturii;
• dispozitie de plata (chitante) a taxelor de scoatere a terenului din circuitul agricol.

Taxele se platesc la posta, iar documentele, prinse bine intr-un dosar, vor fi prezentate in fotocopii. Apoi, printr-un PUZ ulterior, se pot reglementa lotizari, racordarea la utilitati, statutul juridic al terenului, circulatiile aferente, dar si limitele intravilanului.