Dreptul de superficie - caractere juridice in ceea ce priveste proprietatea privata

Material oferit de Societatea Civila de Avocati Ionescu & Novac, prin parteneriatul cu CaseSiGradini.ro.

In conformitate cu dispozitiile art. 693 si urmatoarele din Codul civil, dreptul de superficie reprezinta un drept real care permite unei persoane sa detina sau sa edifice o constructie pe terenul aflat in proprietatea altei persoane. Acest mecanism juridic creeaza un raport distinct intre proprietatea asupra terenului si proprietatea asupra constructiei, permitandu-le astfel unor persoane diferite sa exercite drepturi reale asupra aceluiasi bun imobil.

Dreptul de superficie este des intalnit in practica si ofera solutii eficiente pentru utilizarea terenurilor, fara ca proprietarul acestora sa fie nevoit sa renunte la dreptul sau de proprietate. Cateva exemple relevante includ:

• Constructia unui bloc de locuinte pe un teren care nu apartine dezvoltatorului imobiliar, acesta beneficiind de un drept de superficie asupra terenului pe durata exploatarii imobilului.
• Amplasarea unei hale industriale sau a unei fabrici pe un teren privat sau public, fara a fi necesara achizitia terenului, ceea ce reduce considerabil costurile investitionale.
• Realizarea unor plantatii agricole sau a unor lucrari de infrastructura cu caracter durabil, cum ar fi parcuri fotovoltaice sau eoliene, situate pe terenuri care raman in proprietatea unei persoane fizice sau juridice.

Astfel, dreptul de superficie este un instrument juridic extrem de util, care permite utilizarea eficienta a terenurilor fara ca proprietarul acestora sa fie nevoit sa le instraineze. Acesta faciliteaza dezvoltarea proiectelor imobiliare, industriale si agricole, oferind un echilibru intre interesele proprietarului terenului si ale celui care doreste sa edifice o constructie pe acesta.

Poate acum va intrebati cum sau prin ce modalitati puteti sa realizati toate cele spuse in randurile de mai sus. Iata ca, poate fi vorba despre o conventie cu titlu oneros, adica sa platiti o suma echivalenta in bani pentru a putea construi pe a acel teren, sau cu titlu gratuit, respectiv fara sa platiti o suma anume la schimb.

Totodata, se poate dobandi acest drept si prin legat. De exemplu, testatorul, proprietar al unui imobil compus atat din teren cat si din constructie, instituie ca legatar asupra constructiei un beneficiar, iar asupra terenului alt beneficiar, fiind persoane diferite proprietare asupra celor doua.

Art. 693 alin. (3) si (4) Cod civil statueaza insa anumite cazuri particulare de dobandire a dreptului de superficie. Acestea sunt:

• Proprietarul unui imobil compus din teren si constructie transmite dreptul de proprietate doar asupra constructiei
• Proprietarul unui imobil compus din teren si constructie transmite constructia si terenul, in mod separat, catre doua persoane, iar cel care a dobandit proprietatea asupra constructiei dobandeste si dreptul de folosinta asupra terenului, chiar si in lipsa de stipulatie expresa cu privire la construirea superficiei
• Renuntarea proprietarului terenului la dreptul de a se invoca accesiunea, in favoarea constructorului, urmata de inscrierea dreptului de superficie
• Cesiunea dreptului de a invoca accesiunea de catre proprietarul terenului catre o terta persoana, urmata de inscrierea dreptului de superficie, dupa ce cesionarul preia lucrarea autonoma in temeiul accesiunii

Drepturile si obligatiile superficiarului

In randurile de mai jos prezentam o descriere a drepturilor, respectiv a obligatiilor pe care le are superficiarul. Pentru a afla de cat mai multe despre acestea, va invitam calduros la parcurgerea in continuare acestui articol.

Asadar, superficiarul are dreptul, cu privire la teren, sa dispuna material de acesta, insa la un mod limitat. Prin urmare, acesta poate dispune de substanta terenului sau, dar numai in limitele impuse de necesitatea realizarii ori folosirii constructiei, plantatiei sau altei lucrari, cum ar fi sapaturile, amenajarile.

In ceea ce priveste dreptul superficiarului, cu privire la constructii, plantatii si alte lucrari, acesta poate sa exercite toate atributele conferite de dreptul de proprietate ( posesia, folosinta si dispozitia). Astfel ca, acesta are dreptul sa instraineze constructia, plantatia sau lucrarea, fara a fi nevoie de consimtamantul proprietarului terenului, caz in care se transmite si dreptul de folosinta asupra terenului, ceea ce inseamna ca se instraineaza insusi dreptul de superficie.

Cu privire la obligatiile superficiarului, acesta are obligatia generala negativa de a nu-l impiedica pe proprietar sa isi exercite dreptul de proprietate. In aceeasi ordine de idei, in lipsa de stipulatie contrara, superficiarul are obligatia de a nu modifica structura constructiei sau de a o reconstrui in forma initiala, daca a demolat-o.

In cazul nerespectarii obligatiei de a nu modifica structura constructiei, proprietarul terenului poate sa solicite, in termenul de prescriptie extinctiva de 3 ani, fie incetarea dreptului de superficie, fie repunerea in situatie anterioara. De mentionat ca termenul de 3 ani incepe sa curga de la data modificarii structurii constructiei sau de la data expirarii duratei superficiei.

Drepturile si obligatiile proprietarului terenului

La randul lui, si proprietarul terenului are obligatia generala negativa de a nu impiedica exercitarea dreptului de superficie.

Ca drepturi, acesta poate sa solicite incetarea dreptului de superficie sau repunerea in situatie anterioara, in cazul in care superficiarul incalca obligatiile stipulate de a nu schimba structura constructiei. Totodata, acesta are dreptul de a instraina terenul grevat de dreptul de superficie.

Iar acum, poate va puneti intrebarea: ce are de castigat proprietarul terenului in cazul in care este constituita cu titlu oneros? Ei bine, art. 697 alin. (1) vine in ajutorul nostru si ne spune ca "in cazul in care superficia s-a constituit cu titlu oneros, daca partile nu au prevazut alte modalitati de plata a prestatiei de catre superficiar, titularul dreptului de superficie datoreaza, sub forma de rate lunare, o suma egala cu chiria stabilita pe piata libera, tinand seama de natura terenului, de destinatia constructiei in cazul in care aceasta exista, de zona in care se afla terenul, precum si de orice alte criterii de determinare a contravalorii folosintei."

In cazul in care partile nu pot ajunge la un comun acord, atunci intervine instanta judecatoreasca, care va lua o decizie cu privire la aceasta chestiune pin intermediul hotararii judecatoresti.

Stingerea dreptului de superficie

Dreptul de superficie se stinge prin radierea din cartea funciara, pentru una dintre motivele prevazute de lege:

1. Expirarea termenului:
   • dupa expirarea termenului stabilit, care nu poate sa fie mai mare de 99 de ani, daca nu a fost reinnoit, sau dupa expirarea termenului reinnoit de parti, dreptul de superficie se stinge
   • in absenta unei stipulatii contrare, proprietarul terenului dobandeste dreptul de proprietate asupra constructiei edificate de superficiar prin accesiune, cu obligatia de a plati valoarea de circulatie a acesteia de la data expirarii termenului
   • cand constructia nu exista in momentul constituirii dreptului de superficie, iar valoarea acesteia este egala sau mai mare decat aceea a terenului, proprietarul terenului poate cere obligarea constructorului sa cumpere terenul la valoarea de circulatie pe care acesta ar fi avut-o daca nu ar fi existat constructia. Constructorul poate refuza sa cumpere terenul daca ridica, pe cheltuiala sa, constructia cladita pe teren si repune terenul in situatia anterioara
   • cu pribire la dezmembraminte, cele consimtite de superficiar se sting in momentul incetarii dreptului de superficie, in absenta unei intelegi contrare incheiate cu proprietarul terenului
   • in cazul ipotecilor, in care in cazul in care proprietarul terenului a devenit si proprietarul constructiei prin accesiune, ipoteca se stramuta de drept asupra sumei primite de la proprietar
   • in cazul in care constructorul a fost obligat la cumpararea terenului ipoteca se extinde de drept asupra terenului
   • in cazul in care superficiarul a ridicat constructia, ipoteca se stramuta de drept asupra materialelor
   • in cazul in care proprietarul terenului a devenit si proprietarul constructiei in temeiul accesiunii, ipotecile constituite cu privire la teren pe durata existentei superficiei nu se extind cu privire la intregul imobil in momentul incetarii dreptului de superficie
   • in cazul in care constructorul a fost obligat la cumparare, ipotecile se stramuta de drept asupra sumei de bani primite de proprietarul terenului
   • in cazul in care superficiarul a ridicat constructia, ipotecile se extind de drept cu privire la intregul teren
2. Consolidarea:
   • presupune situatia in care superficiarul devine si proprietaeul terenului, care se poate realiza prin contract de vanzare cumparere, mostenire
   • in lipsa de stipulatie contrara, dezmembramintele consimtite de superficiar se mentin pe durata pentru care au fost constituite, dar nu mai tarziu de implinirea termenului initial al superficiei; la constituirea dreptului de superficie sau la stingerea acestuia, partile pot sa stabileasca mentinerea dezmembramintelor constituite de superficiar pe o perioada mai mare decat cea a superficiei [art. 700 alin. (1) C.civ.]; 2. cu privire la ipotecile consimtite atat de superficiar, cat si de proprietar
   • in cazul ipotecilor nascute pe durata dreptului de superficie, stingerea acestuia prin consolidare nu le afecteaza, ele mentinandu-se fiecare in functie de obiectul asupra caruia s-au constituit
3. Pierirea constructiei:
   • dreptul de superficie se stinge numai daca partile au convenit expres ca pieirea constructiei duce la stingerea acestuia
4. Alte cazuri prevazute de lege:
   • se mai poate stinge dreptul de superficie si in cazul in care superficiarul abuzeaza de dreptul acestuia de folosinta
   • exproprierea terenului pentru cauza de utilitate publica, care confera titularilor sai dreptul la despagubiri

In concluzie, dreptul de superficie reprezinta acel dezmembramant, care confera dreptul unei persoane sa devina proprietarul unei constructii, fara ca aceasta sa detina si dreptul de proprietate asupra terenului.

Sursa foto: Timur Saglambilek pe Pexels