in Legislatie
Material oferit de Societatea Civila de Avocati Ionescu & Novac, prin parteneriatul cu CaseSiGradini.ro.
In Romania, reglementarile privind servitutile sunt prevazute in Codul Civil, in cuprinsul art. 755-772. Codul civil defineste in cuprinsul art. 755 servitutea, drept sarcina care greveaza un imobil, pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar.
Spre exemplu, daca servitutea este de trecere, proprietarul unui teren are dreptul sa traverseze un alt teren pentru a ajunge la un drum public sau la alte facilitati.
Astfel, in cazul dreptului de servitute exista doua imobile aflate in proximitate, apartinand unor proprietari diferiti si anume fondul dominant si fondul aservit.
Dintre aceste imobile, fondul aservit este utilizat pentru a pune in valoare fondul dominant.
Fondul dominant este astfel, terenul in beneficiul caruia se constituie servitutea, iar fondul aservit este terenul care suporta servitutea, adica terenul pe care se exercita dreptul conferit de servitute.
Proprietarul fondului aservit trebuie sa permita exercitarea acestui drept de catre proprietarul fondului dominant si nu poate impiedica folosirea servitutii. Spre exemplu, in cazul unei servituti de trecere, proprietarul fondului aservit trebuie sa permita trecerea prin terenul sau.
Servitutile reprezinta diverse drepturi reale prin care proprietarii fondurilor pot beneficia de acces, folosinta sau alte utilitati pe terenurile vecine.
Acestea includ: servitutea de trecere, cea mai frecventa, care permite traversarea unei proprietati pentru acces la drumul public, servitutea de vedere, care asigura dreptul de a pastra deschise ferestrele spre proprietatile vecine pentru a admira peisajul, servitutea de apa, prin care se poate lua apa de pe alt teren si servitutea de nu construi, care limiteaza posibilitatea de a construi pentru a proteja lumina si vederea.
In continuare vom prezenta diferitele clasificari ale servitutilor oferite de Codul civil actual.
Servitutile aparente sunt acelea a caror existenta este atestata de un semn vizibil de servitute, cum ar fi o usa, o fereastra, un apeduct.
Servitutile neaparente sunt acelea a caror existenta nu este atestata de vreun semn vizibil de servitute.
Este o astfel de servitute neaparenta, servitutea de a nu construi ori de a nu construi peste o anumita inaltime.
Cu privire la servitutea de trecere, aceasta poate fi atat aparenta (in situatia in care existenta sa este atestata de o usa ori o poarta, spre exemplu) dar poate fi si neaparenta.
Servitutile continue sunt acelea al caror exercitiu este sau poate fi continuu fara a fi necesar faptul actual al omului, cum ar fi servitutea de vedere ori servitutea de a nu construi.
Servitutile necontinue sunt acelea pentru a caror existenta este necesar faptul actual al omului.
Servitutea de trecere este o servitute necontinua avand in vedere faptul ca este necesar faptul actual al omului, indiferent ca este o servitute de trecere cu piciorul ori cu mijloace de transport.
Astfel de servituti necontinue sunt si servitutea de a lua apa din fantana ori servitutea de a paste animalele.
Servitutile pozitive sunt acelea prin care proprietarul fondului dominant exercita o parte din prerogativele dreptului de proprietate asupra fondului aservit.
Servitutea de trecere este o astfel de servitute pozitiva.
Servitutile negative sunt acelea prin care proprietarul fondului aservit este obligat sa se abtina de la exercitarea unora dintre prerogativele dreptului sau de proprietate, cum ar fi servitutea de a nu construi.
Servitutea se poate constitui in temeiul unui act juridic (un contract, spre exemplu) ori prin uzucapiune (mod de dobandire a dreptului prin posesia neintrerupta a acestuia pentru o perioada de timp stabilita de lege).
Cu privire la dobandirea servitutii prin uzucapiune, trebuie sa distingem intre uzucapiunea tabulara si cea extratabulara.
Uzucapiunea tabulara se refera la dobandirea dreptului de proprietate asupra unui imobil prin inscrierea sa in cartea funciara (registrul de publicitate imobiliara), combinata cu posesia neintrerupta a bunului pe o perioada determinata de timp.
Persoana interesata trebuie sa exercite dreptul de servitute (de exemplu, in cazul servitutii de trecere, dreptul de trecere) asupra fondului aservit pentru perioada de timp ceruta de lege, intr-o maniera vizibila si necontestata.
Prin uzucapiune tabulara poate fi dobandita orice servitute.
Uzucapiunea extratabulara, pe de alta parte, este un tip de uzucapiune care se refera la dobandirea dreptului de proprietate asupra unui imobil prin posesia neintrerupta si utila a acestuia, fara ca acest drept sa fie inscris in cartea funciara.
Spre deosebire de uzucapiunea tabulara, care necesita inscrierea in registrul de publicitate imobiliara, uzucapiunea extratabulara se bazeaza exclusiv pe posesia efectiva a bunului.
Prin uzucapiune extratabulara pot fi dobandite numai servitutile pozitive, astfel, servitutea de trecere poate fi dobandita in acest mod.
Important de precizat este faptul ca, dreptul de servitute se dobandeste numai prin inscrierea lui in cartea funciara, pe baza actului sau faptului care a justificat aceasta inscriere, iar referitor la conditiile in care se poate realiza inscrierea in cartea funciara, actul juridic in temeiul caruia se constituie dreptul de servitute trebuie sa fie un inscris autentic notarial, potrivit art. 1244 C. civ., avand in vedere ca dreptul este un drept real imobiliar, ori in temeiul hotararii judecatoresti prin care se constata incidenta uzucapiunii ca mod de dobandire a acestui dezmembramant al dreptului de proprietate privata.
Modalitatea de constituire a a dreptului face diferenta dintre dreptul de trecere si servitutea de trecere.
Astfel, nu trebuie pus sub semnul egalitatii dreptul de trecere, ca limita a dreptului de proprietate si dreptul de servitute ca dezmembramant al dreptului de proprietate privata.
Dreptul de trecere intervine in momentul in care un proprietar este lipsit de acces la calea publica si are dreptul sa i se permita trecerea pe fondul vecinului sau pentru exploatarea propriului fond, fiind o limita legala a dreptului de proprietate privata.
Exista, intr-adevar, ca si in cazul servitutii, un fond dominant si un fond aservit, insa in cazul dreptului de trecere exista imposibilitatea absoluta a proprietarului fondului dominant de iesire la drumul public, dreptul fiind recunoscut in temeiul legii.
Servitutea, pe de alta parte, se poate constitui doar in temeiul unui act juridic (un contract, spre exemplu) ori prin uzucapiune (mod de dobandire a dreptului prin posesia neintrerupta a acestuia pentru o perioada de timp stabilita de lege), fiind un dezmembramant al dreptului de proprietate privata care se dobandeste numai prin inscrierea lui in cartea funciara.
De asemenea, aceasta se poate constitui chiar si in vederea unei utilitati viitoare a fondului dominant.
Actiunea confesorie de servitute este mijlocul juridic prin care titularul unei servituti poate apara acest drept impotriva oricarei persoane care il impiedica sa-l exercite, pentru a asigura respectarea dreptului sau.
Aceasta este o actiune reala si poate fi intentata oricand, dreptul la actiune fiind imprescriptibil.
In lipsa vreunei prevederi contrare, proprietarul fondului dominant (cel care are dreptul de servitute) poate lua toate masurile si poate face, pe cheltuiala sa, toate lucrarile pentru a exercita si conserva servitutea.
Cheltuielile legate de conservarea acestor lucrari revin celor 2 proprietari, proportional cu avantajele pe care le obtin, in masura in care lucrarile efectuate pentru exercitiul servitutii sunt necesare si profita inclusiv fondului aservit.
In toate cazurile in care cheltuielile lucrarilor necesare pentru exercitarea si conservarea servitutilor revin proprietarului fondului aservit, acesta se va putea exonera de obligatie renuntand la dreptul de proprietate asupra fondului aservit in intregime sau asupra partii din fondul aservit necesare pentru exercitarea servitutii in favoarea proprietarului fondului dominant.
De regula, proprietarul fondului aservit este obligat sa se abtina de la orice act care limiteaza ori impiedica exercitiul servitutii. Astfel, el nu va putea schimba starea locurilor ori stramuta exercitarea servitutii in alt loc.
Totusi, daca are un interes serios si legitim, proprietarul fondului aservit va putea schimba locul prin care se exercita servitutea in masura in care exercitarea servitutii ramane la fel de comoda pentru proprietarul fondului dominant.
In exercitarea dreptului de servitute, proprietarul fondului dominant nu poate agrava situatia fondului aservit si nu poate produce prejudicii acestuia prin exercitarea servitutii.
Daca fondul dominant se imparte, servitutea va putea fi exercitata pentru uzul si utilitatea fiecarei parti, fara ca situatia fondului aservit sa poata fi agravata.
Daca fondul aservit se imparte, servitutea se poate exercita, pentru uzul si utilitatea fondului dominant, pe toate partile rezultate din impartire.
Cu toate acestea, daca servitutea este exercitata pentru uzul si utilitatea exclusiva a uneia dintre partile despartite din fondul dominant ori nu se poate exercita decat pe una dintre partile despartite din fondul aservit, servitutea asupra celorlalte parti se stinge.
Servitutile se sting pe cale principala prin radierea lor din cartea funciara pentru una dintre urmatoarele cauze:
a) consolidarea, atunci cand ambele fonduri ajung sa aiba acelasi proprietar;
b) renuntarea proprietarului fondului dominant;
c) ajungerea la termen;
d) rascumpararea;
e) imposibilitatea definitiva de exercitare;
f) neuzul timp de 10 ani (termenul curge de la data ultimului act de exercitiu al servitutilor necontinue, cum este cazul servitutii de trecere, ori de la data primului act contrar servitutilor continue).
g) disparitia oricarei utilitati a acestora.
Servitutea se stinge, de asemenea, prin exproprierea fondului aservit, daca servitutea este contrara utilitatii publice careia ii va fi afectat bunul expropriat.
Cu privire la rascumpararea servitutii de trecere, art. 772 din Codul civil prevede faptul ca aceasta va putea fi rascumparata de proprietarul fondului aservit daca exista o disproportie vadita intre utilitatea care o procura fondului dominant si inconvenientele sau deprecierea provocata fondului aservit.
Spre exemplu, avem cazul in care o ferma (fond dominant) are o servitute de trecere pe un teren agricol (fond aservit) pentru a ajunge la drumul principal, iar proprietarul terenului agricol constata ca drumul de acces folosit de ferma impiedica cultivarea si utilizarea optima a terenului, cauzand pierderi semnificative.
Daca utilitatea drumului de acces pentru ferma este minima comparativ cu prejudiciul adus terenului agricol, proprietarul terenului agricol poate solicita rascumpararea servitutii.
Este important de precizat faptul ca, in caz de neintelegere intre parti, instanta poate suplini consimtamantul proprietarului fondului dominant, iar la stabilirea pretului de rascumparare, aceasta va tine cont de vechimea servitutii si de schimbarea valorii celor doua fonduri.
Sursa foto: Yunus Tug / Pexels
Sursa: Societatea Civila de Avocati Ionescu & Novac
Pret: 3576 RON 3276 RON
Pret: 2565 RON 2365 RON
