in Legislatie
Material oferit de Societatea Civila de Avocati Ionescu & Novac, prin parteneriatul cu CaseSiGradini.ro.
Contractele de antrepriza reprezinta fundamentul juridic pe care se sprijina orice proiect de constructii, asigurand claritate si protectie atat pentru antreprenori-cei care executa o lucrare sau presteaza un serviciu, cat si pentru beneficiari-cei in folosul carora se realizeaza lucrarea sau se presteaza un anumit serviciu.
In acest articol, vom explora detaliat aspectele juridice esentiale ale acestui contract, inclusiv garantiile si despagubirile aferente. Prin intelegerea profunda a acestor elemente, atat antreprenorii, cat si beneficiarii pot naviga cu incredere si siguranta in complexitatea juridica a lucrarilor de constructii si de renovare, avand in vedere faptul ca, realizarea acestor lucrari implica mult mai mult decat simpla executie a acestora.
Astfel, fie ca doriti sa va renovati apartamentul, sa edificati un etaj sau sa va reparati acoperisul, prezentul articol va ofera informatii importante despre reglementarile legale in vigoare in materia contractului de antrepriza.
Contractul de antrepriza este acel contract in temeiul caruia antreprenorul se obliga ca, pe riscul sau, sa execute o anumita lucrare, materiala ori intelectuala, sau sa presteze un anumit serviciu pentru beneficiar, in schimbul unui pret.
Astfel, lucrarile de antrepriza pot consta in: confectionarea unui lucru, elaborarea unui proiect de arhitectura sau constructia unui imobil, dar si in prestari de servicii, precum reparatii ale aparaturii de uz casnic sau instalatii.
O varietate a contractului de antrepriza o constituie contractul de antrepriza pentru lucrari de constructii, un contract extrem de complex, cu efecte juridice importante.
Contractul de antrepriza pentru lucrari de constructii este acel contract prin care antreprenorul se obliga sa execute lucrari care necesita eliberarea autorizatiei de construire.
Cum puteti afla daca pentru lucrarea pe care doriti sa o realizati este necesara o astfel de autorizatie de construire?
In aceasta situatie, prevederile Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, va vor ajuta cu siguranta, deoarece aceasta lege clasifica in mod implicit lucrarile de constructie in lucrari pentru care este necesara obtinerea unei autorizatii de construire, respectiv in lucrari pentru care nu este necesara o asemenea autorizatie.
Pentru a evita eventualele probleme legale, este esential ca inainte de a incepe orice fel de lucrare de constructie sau renovare, sa consultati legislatia in vigoare si sa va adresati autoritatilor locale pentru a clarifica daca aveti nevoie de o autorizatie de construire. Autoritatile locale pot oferi informatii precise si actualizate referitoare la specificul lucrarilor si la documentele necesare pentru obtinerea autorizatiei.
De indata ce a primit comunicarea prin care antreprenorul il instiinteaza ca lucrarea este finalizata, beneficiarul are obligatia ca, intr-un termen rezonabil sa o verifice si, daca aceasta corespunde conditiilor stabilite prin contract, sa o receptioneze, precum si, atunci cand este cazul, sa o ridice.
Daca, fara motive temeinice, beneficiarul nu se prezinta sau nu comunica neintarziat antreprenorului rezultatul verificarii, lucrarea se socoteste receptionata fara rezerve. In aceasta situatie, beneficiarul care a receptionat lucrarea fara rezerve nu mai are dreptul de a invoca viciile aparente ale lucrarii sau lipsa aparenta a calitatilor convenite.
Pe de alta parte, in contractul de antrepriza pentru lucrari de constructii, dupa finalizarea constructiei, se va proceda, in conditiile legii, la receptia provizorie la terminarea lucrarii, urmata de receptia finala. In aceasta situatie, riscurile trec asupra beneficiarului de la data receptiei provizorii la terminarea lucrarii.
Antreprenorul datoreaza garantie contra viciilor lucrarii si pentru calitatile convenite.
Viciile unei lucrari reprezinta, intr-un limbaj simplu, defectele acesteia, defecte care pot fi cauzate din motive diverse.
Viciile se clasifica in vicii aparente si vicii ascunse.
Viciile aparente apar in situatia cand se constata deficiente ale bunului/lucrarii, ce se pot constata prin examinarea exterioara a acestuia/acesteia.
Spre exemplu, sa presupunem ca ati angajat o firma de constructii pentru a construi o casa. La finalizarea lucrarilor, in timpul inspectiei finale, observati urmatoarele vicii aparente:
Acestea sunt doar cateva exemple de vicii aparente, defecte vizibile imediat si care pot fi descoperite printr-o inspectie simpla, fara a necesita expertiza tehnica sau echipamente speciale.
In cazul unor astfel de vicii aparente, beneficiarul lucrarii are obligatia de a le semnala antreprenorului fara intarziere, imediat dupa descoperirea lor. Neglijarea semnalarii acestor vicii in timp util poate duce la pierderea dreptului de a cere remedierea acestora sau despagubiri.
Viciile ascunse, pe de alta parte, sunt acele vicii care, la data predarii, nu puteau fi descoperite fara asistenta de specialitate, de catre o persoana prudenta si diligenta.
Aceste vicii pot afecta in mod semnificativ calitatea si functionalitatea lucrarii.
Sunt astfel de vicii:
In cazul in care beneficiarul descopera astfel de vicii ascunse, are dreptul de a solicita remedierea acestora de catre antreprenor, conform termenilor stabiliti in contract si legislatiei aplicabile.
Conform art. 2531 din Codul civil, daca prin lege nu se prevede altfel, prescriptia dreptului la actiune pentru viciile ascunse incepe sa curga:
a) in cazul unui bun transmis sau al unei lucrari executate, alta decat o constructie, de la implinirea unui an de la data predarii ori receptiei finale a bunului sau a lucrarii, in afara cazului in care viciul a fost descoperit mai inainte, cand prescriptia va incepe sa curga de la data descoperirii;
b) in cazul unei constructii, de la implinirea a 3 ani de la data predarii sau receptiei finale a constructiei, afara numai daca viciul a fost descoperit mai inainte, cand prescriptia va incepe sa curga de la data descoperirii.
Pentru executarea unor lucrari curente, termenele sunt de o luna, in cazul prevazut la lit. a), respectiv de 3 luni, in cazul prevazut la lit. b).
Aceste dispozitii se aplica si in cazul lipsei calitatilor convenite ori al lipsurilor cantitative, insa numai daca oricare dintre aceste lipsuri nu puteau fi descoperite, fara cunostinte speciale, printr-o verificare normala.
Aceste termenele prevazute sunt termene de garantie inauntrul carora viciile trebuie, in toate cazurile, sa se iveasca si se aplica, in mod corespunzator, si in cazul produselor pentru care s-a prevazut un termen de valabilitate, ca si in cazul bunurilor sau lucrarilor pentru care exista un termen de garantie pentru buna functionare.
Aceasta perioada de garantie poate varia in functie de natura lucrarilor, putand acoperi o perioada de la cateva luni pana la cativa ani.
In cazul contractului de antrepriza pentru lucrari de constructii, arhitectul sau inginerul este exonerat de raspunderea pentru viciile lucrarii numai daca dovedeste ca acestea nu rezulta din deficiente ale expertizelor sau planurilor pe care le-a furnizat si, daca este cazul, din vreo lipsa de diligenta in coordonarea sau supravegherea lucrarilor.
Antreprenorul este exonerat de raspundere daca dovedeste ca viciile rezulta din deficiente ale expertizelor sau planurilor arhitectului ori ale inginerului ales de catre beneficiar.
Subantreprenorul este exonerat de raspundere daca dovedeste ca viciile rezulta din deciziile antreprenorului sau din expertizele ori planurile arhitectului sau ale inginerului.
Fiecare dintre aceste persoane poate fi exonerata de raspundere daca dovedeste ca aceste vicii rezulta din deciziile impuse de beneficiar in alegerea solului sau a materialelor ori in alegerea subantreprenorilor, a expertilor sau a metodelor de construire.
Exonerarea de raspundere nu opereaza de altfel, atunci cand aceste vicii, desi puteau sa fie prevazute in cursul executarii lucrarii, nu au fost notificate beneficiarului!
Prescriptia dreptului la actiune (pierderea dreptului de a introduce actiune in justitie) pentru vicii aparente incepe sa curga in cazul contractelor de antrepriza pentru lucrari de constructii de la data receptiei finale sau, dupa caz, a implinirii termenului acordat antreprenorului prin procesul-verbal de receptie finala, pentru inlaturarea viciilor constatate.
Prescriptia dreptului la actiune pentru viciile lucrarii de proiectare incepe sa curga odata cu prescriptia dreptului la actiune pentru viciile lucrarilor executate de antreprenor, afara numai daca viciile lucrarilor de proiectare au fost descoperite mai inainte, caz in care prescriptia va incepe sa curga de la data descoperirii acestora.
Atunci cand obiectul contractului este o lucrare, beneficiarul este obligat sa ii plateasca antreprenorului pretul, care poate consta intr-o suma de bani ori in alte bunuri sau prestatii, la data si locul receptiei intregii lucrari, daca prin lege sau contract nu se prevede altfel.
Atunci cand, cu ocazia incheierii contractului, pretul lucrarilor sau al serviciilor a facut obiectul unei estimari, antreprenorul trebuie sa justifice orice crestere a pretului.
Totusi, beneficiarul nu este tinut sa plateasca aceasta crestere decat in masura in care ea rezulta din lucrari sau servicii care nu puteau fi prevazute de catre antreprenor la momentul incheierii contractului.
Daca pretul este stabilit in functie de valoarea lucrarilor executate, a serviciilor prestate sau a bunurilor furnizate, antreprenorul este tinut, la cererea beneficiarului, sa ii dea socoteala despre stadiul lucrarilor, despre serviciile deja prestate si despre cheltuielile deja efectuate.
Atunci cand contractul este incheiat pentru un pret global, beneficiarul trebuie sa plateasca pretul convenit si nu poate cere o diminuare a acestuia, motivand ca lucrarea sau serviciul a necesitat mai putina munca ori a costat mai putin decat s-a prevazut.
Acest pret forfetar ramane neschimbat, cu toate ca s-au adus modificari cu privire la conditiile de executare initial prevazute, daca partile nu au convenit altfel.
Daca antreprenorul s-a obligat sa execute o lucrare cu materialul beneficiarului sau sa presteze un serviciu cu privire la un bun pe care beneficiarul i l-a predat in acest scop, iar acesta din urma nu ridica bunul in termen de 6 luni socotit din ziua convenita pentru receptie sau, cand lucrarea ori serviciul s-a finalizat mai tarziu, de la data finalizarii, antreprenorul, dupa ce l-a instiintat in scris pe beneficiar, are dreptul sa vanda bunul.
Dupa retinerea pretului lucrarii si a cheltuielilor de vanzare, antreprenorul va consemna diferenta la dispozitia beneficiarului.
Totusi, in situatia in care beneficiarul introduce impotriva antreprenorului o actiune intemeiata pe neexecutarea sau executarea necorespunzatoare a lucrarii, antreprenorul nu va avea acest drept.
Pentru garantarea platii pretului datorat pentru lucrare, antreprenorul beneficiaza de o ipoteca legala asupra lucrarii.
Beneficiarul are dreptul sa obtina rezilierea sau, dupa caz, rezolutiunea contractului in cazurile in care, fara justificare:
a) respectarea termenului convenit pentru receptia lucrarii a devenit vadit imposibila;
b) lucrarea sau serviciul nu se executa in modul convenit si intr-un termen stabilit de beneficiar potrivit cu imprejurarile, antreprenorul nu remediaza lipsurile constatate si nu schimba pentru viitor modul de executare a lucrarii sau serviciului;
c) nu se executa alte obligatii ce revin antreprenorului potrivit legii sau in temeiul contractului.
Daca antreprenorul nu poate incepe sau continua executarea contractului din cauza neindeplinirii fara justificare de catre beneficiar a propriilor obligatii, antreprenorul este indreptatit sa obtina rezolutiunea ori rezilierea contractului, cu daune-interese, daca este cazul.
In cursul executarii contractului, beneficiarul are dreptul ca, fara a stanjeni activitatea normala a antreprenorului, sa controleze stadiul de executie, calitatea si aspectul lucrarilor efectuate si ale materialelor intrebuintate, precum si orice alte aspecte referitoare la indeplinirea de catre antreprenor a obligatiilor sale contractuale.
Beneficiarul comunica antreprenorului constatarile si instructiunile sale in scris, daca nu s-a convenit altfel.
In cazul contractului de antrepriza pentru lucrari de constructii, la finalizarea acelei parti din lucrare ce urmeaza a fi acoperita prin executarea ulterioara a altor lucrari sau prin montarea unor elemente de constructii, antreprenorul si beneficiarul sunt obligati sa constate impreuna existenta partii finalizate si conformitatea acesteia cu dispozitiile legale si clauzele contractului.
In acest scop, daca nu s-a convenit altfel, antreprenorul il convoaca pe beneficiar la locul executarii lucrarii inauntrul unui termen rezonabil. In cazul in care beneficiarul nu se prezinta la termenul comunicat in scris sau pe alta cale convenita de catre parti, antreprenorul poate intocmi singur actul de constatare a lucrarii ce urmeaza a fi acoperita.
In cazul in care, in cursul executarii contractului de antrepriza pentru lucrari de constructi, antreprenorul constata greseli sau lipsuri in lucrarile de proiectare in temeiul carora s-a incheiat contractul, acesta este obligat sa comunice de indata beneficiarului si proiectantului constatarile sale, impreuna cu propunerile de remediere, in masura in care acestea intra in domeniul pregatirii sale profesionale, precum si sa ceara beneficiarului sa ia masurile corespunzatoare.
Daca beneficiarul, luand si avizul proiectantului, nu comunica de indata masurile luate pentru inlaturarea greselilor sau lipsurilor semnalate ori daca masurile luate nu sunt corespunzatoare, antreprenorul poate sa suspende executarea lucrarilor, instiintandu-i de indata despre aceasta pe beneficiar si proiectant.
Contractul de antrepriza reprezinta un element central in domeniul constructiilor, oferind un cadru juridic esential pentru desfasurarea corecta si eficienta a lucrarilor.
Prin definirea clara a obligatiilor si drepturilor ambelor parti, acest tip de contract asigura atat antreprenorilor, cat si beneficiarilor, protectie si predictibilitate pe durata proiectului.
Importanta unui contract de antrepriza bine intocmit nu poate fi subestimata, deoarece acesta poate preveni multe conflicte si litigii, stabilind proceduri clare pentru garantii, despagubiri si receptia lucrarilor.
In caz de dispute, partile pot incerca sa le rezolve pe cale amiabila prin negocieri directe, iar daca negocierile esueaza, partile pot apela la arbitraj, daca acesta este prevazut in contract, sau pot inainta cazul in instantele judecatoresti competente.
1. M. AFRASINEI [w:] M. AFRASINEI, Noul Cod Civil comentat din 20-feb-2013, Hamangiu, Noul Cod Civil comentat, art. 1.
Sursa foto: Boris Hamer / Pexels
Autor: Avocat Dan Denisa-Alexandra
Sursa: Societatea Civila de Avocati Ionescu & Novac
