Gardul despartitor - cine are drept de proprietate asupra lui si cine suporta sarcina reparatiilor?

Material oferit de Societatea Civila de Avocati Ionescu & Novac, prin parteneriatul cu CaseSiGradini.ro.

Gardul despartitor este acea constructie realizata cu scopul de a delimita, proteja si separa doua terenuri adiacente, iar indiferent de forma acestuia, de dimensiunea lui ori de materialul din care este confectionat, aceasta constructie are, pe langa functia practica de delimitare a proprietatilor si un rol simbolic in definirea spatiului privat, contribuind la mentinerea intimitatii, securitatii si organizarii acestui spatiu.

Din punct de vedere juridic, despartiturile comune sunt reglementate printr-o serie de norme legale care au scopul de a asigura protectia proprietarilor fondurilor vecine.

Aceste norme stabilesc drepturile si obligatiile proprietarilor in ceea ce priveste construirea, intretinerea si utilizarea gardurilor despartitoare, prevenind astfel potentialele conflicte ce ar putea aparea intre vecini.

In Romania, Codul Civil este principalul act normativ care reglementeaza aceste aspecte, oferind un cadru legal detaliat pentru gestionarea relatiilor de vecinatate.

Articolele referitoare la despartiturile comune (660-666 Cod civil) detaliaza modul in care proprietarii trebuie sa colaboreze in construirea si intretinerea acestor structuri, precum si procedurile de urmat in caz de neintelegeri.

In cuprinsul acestui articol vom prezenta in detaliu reglementarile legale referitoare la drepturile si obligatiile vecinilor asupra gardului despartitor, fie ca acesta este din lemn, beton, metal sau confectionat din vegetatie, descoperind cine se bucura de dreptul de proprietate asupra constructiei, dar si cui revine sarcina reparatiilor.

1. Cine are drept de proprietate asupra gardului?

Codul Civil reglementeaza in cuprinsul art. 660 o prezumtie de coproprietate asupra despartiturilor comune.

Conform acestui articol, zidul, santul, precum si orice alta despartitura intre doua fonduri este prezumata a fi in proprietatea comuna a vecinilor.

Aceasta prezumtie de comunitate inseamna ca zidul a fost facut cu cheltuiala comuna a ambilor vecini, pe locul amandurora sau cel putin pe marginea hotarului a unuia dintre ei, situatie cel mai des intalnita in practica.

Pentru a opera prezumtia de comunitate, este necesar ca despartitura comuna sa fie situata pe hotarul dintre doua fonduri invecinate, ale caror limite sunt astfel marcate.

Avand in vedere faptul ca despartiturile comune sunt bunuri accesorii ale fondurilor pe care le delimiteaza, instrainarea ( spre exemplu, vanzarea) sau ipotecarea lor nu se va putea face decat odata cu bunul principal (terenul).

Coproprietatea asupra despartiturilor comune este un caz de coproprietate fortata, iar partajul judiciar este inadmisibil, fiind posibil doar un partaj prin buna invoiala a vecinilor.

Prezumtia de comunitate nu este insa una absoluta, putand rezulta din titlul de proprietate ori dintr-un semn de necomunitate faptul ca doar unul este proprietarul imobilului.

Cu privire la semnele de necomunitate, ele exista atunci cand culmea zidului este dreapta si perpendiculara spre un fond si inclinata spre celalalt fond. In aceasta situatie zidul este prezumat a fi in proprietatea exclusiva a proprietarului fondului catre care este inclinata coama zidului.

De asemenea, conform legislatiei in vigoare, vor fi considerate semne de necomunitate orice alte semne care fac sa se prezume ca zidul a fost construit exclusiv de unul dintre proprietari.

2. Poate fi un vecin obligat sa contribuie la construirea gardului despartitor?

Raspunsul la aceasta intrebare nu poate fi decat unul afirmativ. Conform Codului Civil, oricare dintre vecini ii poate obliga pe proprietarii fondurilor invecinate sa contribuie la construirea unei despartituri comune.

Totodata, acelasi act normativ prevede faptul ca, in lipsa unor dispozitii legale, a regulilor de urbanism sau a obiceiului locului, inaltimea zidului comun se stabileste de parti, dar fara a depasi 2 metri, socotindu-se si coama zidului ( partea superioara a unui zid sau gard, care de obicei este finisata sau acoperita pentru a proteja structura de intemperii si pentru a oferi un aspect estetic placut).

3. Cine suporta cheltuielile de intretinere si reparare a gardului despartitor?

Conform Codului Civil coproprietarii sunt tinuti sa suporte cheltuielile ocazionate de intretinerea si repararea despartiturii comune, proportional cu dreptul fiecaruia.

Daca totusi un coproprietar renunta la dreptul sau de proprietate asupra despartiturii comune, acesta poate sa nu mai participe la cheltuielile de intretinere si reparare.

Cu toate acestea, proproprietarul nu va putea fi aparat de a participa la cheltuieli, in cazul in care are o constructie sprijinita de zidul comun ori in cazul in care trage un alt folos din exploatarea despartiturii comune.

4. Care sunt drepturile coproprietarilor?

In primul rand, oricare dintre coproprietari are dreptul sa sprijine constructii ori sa instaleze grinzi in zidul comun cu obligatia de a lasa 6 centimetri spre celalalt coproprietar si fara a afecta dreptul acestuia de a sprijini constructiile sale ori de a instala propriile grinzi in zidul comun. De asemenea, un coproprietar va avea dreptul de a scurta grinzile puse de vecinul sau pana in jumatatea zidului, in cazul in care ar dori sa instaleze el insusi grinzi ori sa construiasca un cos de fum in acelasi loc.

In al doilea rand, oricare dintre coproprietari poate sa inalte zidul, cu indatorirea de a suporta singur cheltuielile de inaltare peste limita zidului comun, precum si cheltuielile de reparare a partii comune a zidului ca urmare a inaltarii acestuia. In cazul in care zidul nu poate rezista inaltarii, proprietarul care doreste sa faca aceasta inaltare este dator sa reconstruiasca zidul in intregime luand din fondul sau suprafata pentru a asigura grosimea necesara zidului nou-ridicat. Vecinul care nu a contribuit la inaltare poate dobandi coproprietatea, platind jumatate din valoarea actualizata a materialelor si manoperei folosite, precum si, daca este cazul, jumatate din valoarea terenului intrebuintat pentru ingrosarea zidului.

5. Daca un vecin nu a contribuit la realizarea gardului poate deveni coproprietar?

Conform dispozitiilor Codului civil, vecinul care nu a contribuit la realizarea gardului despartitor poate dobandi un drept de coproprietate asupra despartiturii, platind jumatate din valoarea actualizata a materialelor si manoperei folosite si, dupa caz, jumatate din valoarea terenului pe care despartitura a fost construita.

6. Care este remediul in cazul in care vecinii nu se inteleg?

In practica judiciara, litigiile privind gardurile despartitoare sunt frecvente si adesea implica interpretari ale reglementarilor legale.

Daca disputele legate de gardul dintre fonduri nu pot fi rezolvate pe cale amiabila, oricare dintre parti poate decide sa initieze o actiune in instanta, iar in cadrul procesului judiciar, instanta va analiza argumentele si probele prezentate de ambele parti si va emite o hotarare in conformitate cu legea si cu circumstantele cazului.

In acest caz instanta competenta este Judecatoria in circumscriptia careia se afla proprietatile.

Avand in vedere faptul ca gardurile despartitoare joaca un rol important in delimitarea proprietatilor, protejarea drepturilor de proprietate, dar si in mentinerea ordinii si armoniei intre proprietari, respectarea reglementarilor legale si comunicarea eficienta intre vecini sunt esentiale pentru a preveni si solutiona conflictele.

Sursa foto: Randy Fath / Unsplash