in Legislatie
Material oferit de Societatea Civila de Avocati Ionescu & Novac, prin parteneriatul cu CaseSiGradini.ro.
Sstarea precara a unei constructii poate produce consecinte grave si poate constitui un adevarat pericol pentru trecatori, oameni sau animale, dar si pentru bunuri. Vom afla in continuare ce este Ruina edificiului si care sunt implicatiile si raspunderile civile in cazul intervenirii unui astfel de eveniment.
O cladire veche, neintretinuta, cu tencuiala cazuta sau care prezinta alte urme care arata faptul ca acea constructie nu a fost ingrijita corespunzator ne duce cu gandul la o problema de aspect, frumusete si armonie vizuala si ne poate influenta impresia generala asupra intregii zone, confortul, siguranta si valoarea estetica.
Cu toate acestea, starea precara a unei constructii poate produce consecinte mult mai grave si poate constitui un adevarat pericol pentru trecatori, oameni sau animale, dar si pentru bunuri. Ne putem gandi, de exemplu la o masina parcata, care poate deveni victima ideala a unui balcon aflat in pericol de prabusire.
Chiar recent, in vara acestui an, organele de politie au fost alertate de catre o doamna care auzise un zgomot puternic in zona in care locuieste, ulterior constatandu-se faptul ca sunetul a fost provocat de caderea tencuielii de pe fatada unui bloc, peste o masina parcata.
Din pacate, astfel de cazuri sunt mult mai dese decat am crede, insa din fericire pentru noi, legislatia in vigoare ne protejeaza de orice prejudiciu cauzat de neglijenta altuia sau survenit ca urmare a unui viciu (defect) de constructie (exceptand prejudiciul cauzat ca urmare a unor cauze exoneratoare, pe care le vom analiza putin mai tarziu), reglementand institutia raspunderii civile pentru ruina edificiului.
Aceasta raspundere juridica este o forma speciala de raspundere civila care exista de sute de ani si care, desi pare abstracta, are efecte foarte practice. Fie ca este vorba despre o bucata de acoperis desprinsa, o fatada neintretinuta, ori o grinda care cedeaza, aceste defectiuni pot transforma un simplu incident intr-un dosar pe masa instantei de judecata.
Intr-o perioada in care tot mai multe cladiri se deterioreaza, iar lucrarile de reparatii se amana la nesfarsit, tema ruinei edificiului devine una de interes public. Nu este vorba doar despre respectarea legii, ci despre responsabilitatea civica de a preveni accidente care pot fi usor evitate.
In acest articol vom explica, pe intelesul tuturor, in termeni cat mai simpli, cine raspunde pentru pagubele produse de aceasta neglijenta, care sunt conditiile atragerii acestui tip de raspundere civila, care sunt cauzele exoneratoare de raspundere si cum poate fi evitata raspunderea, pornind de la regulile din Codul civil si ajungand pana la exemple practice din viata de zi cu zi.
Prin notiunea de edificiu se intelege orice constructie creata de om prin asamblarea solida a unor materiale, care, odata incorporate in sol sau intr-o alta constructie, devine, in mod durabil, un imobil prin natura sa.
Astfel, nu conteaza daca constructia depaseste sau nu nivelul solului (de exemplu: canal subteran, garaj, pod etc.) si nici daca este destinata utilizarii directe de catre oameni sau altor scopuri. Esentiala pentru un edificiu este incorporarea directa sau indirecta la sol.
De asemenea, este important ca edificiul sa fie realizat de om. Nu sunt considerate edificii acele imobile care rezulta exclusiv din factori naturali, fara interventia umana, cum ar fi stancile sau acumularile de pamant si pietris.
Cu privire la notiunea de ruina a edificiului, in sens juridic, aceasta desemneaza prabusirea totala sau partiala a unei constructii, ori desprinderea unor elemente din aceasta (tencuiala, acoperis, balcon), ruina fiind cauzata fie ca urmare a lipsei de intretinere a bunului, fie din cauza unui viciu (defect) de constructie.
Actul normativ care reglementeaza institutia raspunderii civile delictuale este Codul civil din 2009, intrat in vigoare incepand cu data de 1 octombrie 2011.
Raspunderea civila delictuala este diferita de cea contractuala, deoarece este atrasa ca urmare a unei fapte ilicite, iar nu ca urmare a neexecutarii ori executarii deficitare a unor obligatii stabilite printr-un contract.
Raspunderea pentru ruina edificiului este o raspundere civila delictuala speciala, prevazuta in cuprinsul articolului 1378 alin. (1) din Codul civil. Acest articol prevede urmatoarele:"Proprietarul unui edificiu sau al unei constructii de orice fel este obligat sa repare prejudiciul cauzat prin ruina lor ori prin desprinderea unor parti din ele, daca aceasta este urmarea lipsei de intretinere sau a unui viciu de constructie."
Astfel cum reiese din articolul mentionat anterior, cel raspunzator de orice prejudiciu este chiar proprietarul edificiului ori al constructiei.
Este si firesc sa fie asa, deoarece, potrivit Codului civil, proprietarul unei constructii nu este doar "stapanul" ei, ci si paznicul riscurilor pe care constructia le poate genera. Asadar, chiar daca acesta nu mai locuieste in respectiva cladire ori nu a stiut efectiv de existenta pericolului, legea ii impune obligatia ferma de a intretine cladirea si de a preveni orice paguba provocata de degradarea ei.
Ceea ce este interesant la aceasta forma de raspundere civila delictuala este faptul ca este una obiectiva, ceea ce inseamna ca proprietarul raspunde chiar daca nu este vinovat in mod direct de prejudiciul cauzat.
Daca in cazul raspunderii civile delictuale pentru fapta proprie trebuie dovedita vinovatia autorului (persoana responsabila de cauzarea prejudiciului), in cazul acestui tip de raspundere proprietarul raspunde prin simplul fapt ca este proprietar si avea obligatia de a intretine bunul intr-o stare optima, care sa nu puna in pericol siguranta celor din jur si a altor bunuri.
Astfel, raspunderea pentru ruina edificiului se intemeiaza pe calitatea de proprietar al bunului, si nu pe obligatia de paza a acestuia. Nu are nicio relevanta, sub acest aspect, cine exercita un alt drept real sau de alta natura asupra edificiului.
Raspunderea proprietarului pentru ruina edificiului este intemeiata pe ideea de risc, iar proprietarul, ca titular al dreptului de proprietate, este considerat cel mai in masura sa previna riscul pe care edificiul sau il poate genera.
Articolul mentionat anterior stabileste in concret doua ipoteze alternative in care acest tip de raspundere opereaza, respectiv:
Desigur, daca ruina edificiului a avut loc ca urmare a unui viciu de constructie, proprietarul, dupa ce repara prejudiciul, poate exercita o actiune in regres impotriva constructorului, proiectantului sau oricarei persoane vinovate de viciul de constructie.
Observam astfel ca ruina edificiului trebuie sa fie involuntara, adica sa nu rezulte din interventia voluntara a omului. Astfel, prejudiciile cauzate in cursul lucrarilor de demolare ori de reparare, prin care sunt detasate voluntar elementele alcatuitoare ale constructiei, nu fac posibila aplicarea art. 1378C. civ., nefacand parte din continutul notiunii de ruina a edificiului.
Pentru angajarea raspunderii civile in cazul ruinei edificiului, trebuie indeplinite urmatoarele conditii:
Este foarte important de mentionat faptul ca exista anumite situatii in care raspunderea poate fi inlaturata, iar astfel, proprietarul nu va fi tras la raspundere juridica. Aceste situatii se numesc in limbajul juridic cauze exoneratoare de raspundere si sunt expres reglementate in cuprinsul art. 1380 din Codul civil.
Conform acestui articol, nu exista obligatie de reparare a prejudiciului atunci cand acesta este cauzat exclusiv de:
Cu toate acestea, trebuie avut in vedere faptul ca in toate aceste situatii, proprietarul trebuie sa dovedeasca existenta cauzei de exonerare.
In practica, instantele s-au confruntat frecvent cu cazuri avand ca obiect raspunderea civila delictuala pentru ruina edificiului. Cele mai dese cauze sunt cele care se refera la prejudiciile produse de caderea tencuielii, a tiglelor sau a altor elemente de fatada ale imobilului. In astfel de cazuri instantele au admis cereri ale persoanelor prejudiciate care au suferit daune materiale sau fizice din cauza desprinderii unor fragmente de pe fatada cladirilor.
In alte situatii, instantele au analizat chiar si raspunderea asociatiilor de proprietari pentru degradarea partilor comune ale cladirii, cum ar fi balcoanele sau acoperisurile. In astfel de cazuri, s-a considerat ca asociatia are obligatia de intretinere si supraveghere a elementelor comune, iar neindeplinirea acestei obligatii poate atrage raspunderea civila in caz de prejudicii produse unor terti. Un exemplu relevant este cel in care caderea unui balcon deteriorat a provocat vatamari unui trecator, iar instanta a obligat asociatia de proprietari sa suporte despagubirile, intrucat nu a efectuat lucrarile de intretinere necesare pentru prevenirea incidentului.
Intr-o alta speta, o asociatie de proprietari din Oradea a fost obligata sa achite reparatiile unei masini care a fost avariata de tiglele desprinse de pe acoperisul unui bloc. Judecatoria Oradea a stabilit ca asociatia de proprietari are calitate procesuala pasiva pentru ca, potrivit legii, raspunde pentru administrarea, intretinerea si repararea proprietatii comune aferente condominiului. In plus, instanta a respins sustinerea asociatiei conform careia distrugerile ar fi fost provocate masinii de un eveniment de forta majora: "parata nu a dovedit ca din cauza unui eveniment care ar fi intrunit elementele fortei majore sau cazului fortuit s-a produs desprinderea tiglelor de pe acoperisul blocului."
Aceste cazuri reflecta faptul ca legea nu considera doar proprietarul imobilului responsabil de intretinerea constructiei, ci poate extinde aceasta raspundere si asupra persoanelor sau entitatilor care administreaza partile comune, precum asociatiile de proprietari, atunci cand neglijenta lor conduce la prejudicii.
Raspunderea pentru ruina edificiului consacra o obligatie legala esentiala de securitate a proprietarului fata de alte persoane sau bunuri. Aceasta raspundere este justificata prin natura riscurilor inerente pe care le implica orice constructie si prin potentialul de producere a prejudiciilor grave. Din perspectiva practica, preventia reprezinta cel mai eficient mod de a evita atat sanctiunile legale, cat si pierderile financiare.
Astfel, consideram faptul ca proprietarii ar trebui sa adopte masuri precum efectuarea verificarilor tehnice periodice ale cladirilor, intretinerea si reparatia prompta a fatadelor, acoperisurilor si elementelor comune, implementarea de masuri de protectie pentru trecatori si vecini si contractarea de asigurari de raspundere civila care sa acopere prejudiciile produse de ruinarea sau degradarea cladirilor. Prin combinarea acestor instrumente, se poate reduce semnificativ riscul de accidente si se poate demonstra buna-credinta si responsabilitatea proprietarilor in fata legii, contribuind astfel la protejarea sigurantei publice si la evitarea unor costuri neprevazute.
Cu toate acestea, in situatia in care nu ati luat aceste masuri de precautie si va aflati deja in fata instantei intr-un proces privind raspunderea pentru ruina edificiului, nu ezitati sa contactezi un avocat care sa va indrume, deoarece o consultanta juridica specializata poate creste semnificativ sansele unei solutionari favorabile a cauzei.
1 [L. Pop, Tabloul raspunderii civile, cit. supra, pp. 466-467].
2 [L. Pop, Tratat de drept civil. Obligatiile, vol. III, Raporturile obligationale contractuale, cit. supra, nr. 180, p. 458].
Sursa foto: Vitali Adutskevich pe Pexels
Autor: Avocat Dan Denisa-Alexandra
Sursa: Societatea Civila de Avocati Ionescu & Novac
Pret: 712,51 RON 622,51 RON
Pret: 712,51 RON 622,51 RON
