Contractul de locatiune - inchirierea unui bun in dreptul civil

in Legislatie

Material oferit de Societatea Civila de Avocati Ionescu & Novac, prin parteneriatul cu CaseSiGradini.ro.

Conform art. 1777 Cod civil, locatiunea, sau inchirierea, este contractul prin care o parte, numita locator, se obliga sa asigure celeilalte parti, numite locatar, folosinta unui bun pentru o anumita perioada, in schimbul unui pret, denumit chirie.

Contractul de locatiune (inchiriere)

In principiu, contractul se incheie prin simplul acord de vointe, indata ce partile au convenit asupra bunului si pretului, fiind astfel un contract consensual. Totodata, acesta da nastere la obligatii reciproce si interdependente in sarcina ambilor parti, intrucat locatorul are obligatia principala de a asigura folosinta bunului, iar locatarul este obligat sa plateasca chiria in conditiile stabilite in contract. Este in acelasi timp si un contract oneros, transmiterea folosintei se face in schimbul unui pret. Este si un contract cu executare succesiva, deoarece executarea obligatiilor principale ale partilor presupune prestatii succesive, si nu o singura prestatie. In aceeasi ordine de idei, obligatiile, respectiv intinderea lor sunt stabilite inca de la inceput, de la momentul incheierii contractului. Trebuie mentionat insa faptul ca in cazul contractului de locatiune nu se transmite dreptul de proprietate, ci doar dreptul de folosinta.

Conditii de valabilitate a contractului de locatiune:

Capacitatea partilor:

  • contractul de locatiune fiind, in esenta, un act de administrare, partile implicate in acesta trebuie sa aiba capacitatea de exercitiu deplina pentru a incheia un astfel de act; persoanele cu capacitate de exercitiu restransa pot incheia astfel de contract cu incuviintarea ocrotitorului legal

Consimtamantul:

  • conform dispozitiilor art. 1.781 Cod civil, un contract de locatiune este considerat ca fiind valabil incheiat atunci cand partile au ajuns la un acord comun cu privire la bun si la pret
  • in caz de coproprietate, locatiunea pe o durata de maxim 3 ani poate fi incheiata, ca orice act de administrare, cu acordul coproprietarilor ce detin majoritatea cotelor-parti
  • in caz de locatiunea se doreste a fi incheiata pe o perioada mai mare de 3 ani, atunci este necesar acordul tuturor coproprietarilor bunului
  • in cazul bunurilor comune ale sotilor, fie care sot are dreptul de a folosi bunul comun fara consimtamantul expres al celuilalt sot si poate incheia singur acte de administrare cu privire la oricare dintre bunurile comune

Obiectul locatiunii:

  • locatiunea poate avea ca obiect orice bun mobil sau imobil, daca dintr-o prevedere legala sau din natura bunului nu rezulta contrariul
  • bunul inchiriat trebuie sa fie in circuitul civil, sa fie neconsumptibil prin natura ori prin conventia partilor
  • locatiunea nu poate avea ca obiect o persoana (spre exemplu, un tractor nu vine impreuna cu tractoristul, intrucat atunci am vorbi despre un alt contract, cel de prestare servicii, cel de antrepiza)

Durata contractului:

  • poate fi incheiata pe o durata determinata sau nedeterminata
  • durata maxima a locatiunii este de 49 de ani, chiar daca partile stipuleaza un termen mai lung
  • locatiunile incheiate de persoane care, potrivit legii, nu pot face decat acte de administrare nu vor depasi 5 ani, daca legea nu dispune altfel

Cauza:

  • pentru ca un contract sa fie valid, cauza trebuie sa fie prezenta, licita si morala
  • este important sa retinem ca absenta unei cauze valide poate conduce la anularea locatiunii

Forma:

  • ca regula, contractul de locatiune este valabil incheiat prin simplul acord de vointe al partilor
  • pentru dovada acestuia este necesara existenta unui inscris sub semnatura privata ori chiar a unui inceput de dovada scrisa, inregistrat la un organ fiscal si incheiat in forma autentica

Ce obligatii are locatorul? Ce obligatii are locatarul?

1. Obligatiile locatorului:

1.1 Obligatia de predare a bunului dat in locatiune

Locatorul este obligat sa predea bunul cu toate accesoriile sale, in stare corespunzatoare utilizarii. In lipsa unei dispozitii derogatorii in materia contractului de locatiune, locul executarii obligatiei de predare este locul in care bunul se afla la data incheierii contractului. Cheltuielile aferente predarii lucrului se suporta, in lipsa unei stipulatii contrare, de catre debitorul obligatiei de predare, adica de locator. In caz de nepredare a bunului, locatarul poate sa:

a) Sa ceara predarea silita a bunului

b) Sa invoce exceptia de neexecutare si sa suspende, in aceasta situatie, plata chiriei pana la momentul predarii bunului

c) Sa solicite rezilierea contractului pentru neexecutare si daune-interese, daca este cazul

1.2 Obligatia de a mentine bunul in stare corespunzatoare de folosinta pe toata durata locatiunii

Locatarul este obligat sa efectueze toate reparatiile necesare pentru mentinerea in stare corespunzatoare de functionare a bunului pe toata durata locatiunii. In caz de nerealizare a reparatiilor, acestea pot fi efectuate si de locatar, cu obligatia locatorului de a-i restitui sumele aferente cheltuielilor. Daca locatorul nu isi executa obligatia de efectuare a reparatiilor capitale, locatarul poate sa mai ceara si rezilierea contractului.

1.3 Obligatia de a asigura locatarului linistita si utila folosinta a bunului pe tot timpul locatiunii

Potrivit acestei obligatii, locatorul raspunde pentru orice viciu ascuns care impiedica sau micsoreaza folosirea bunului, indiferent daca l-a cunoscut sau nu la momentul incheierii contractului ori daca acesta exista sau nu la momentul incheierii contractului ori a survenit in cursul locatiunii.

In ceea ce privesc viciile aparente, in principiu, locatorul nu raspunde pentru acestea la momentul incheierii contractului. Daca in urma verificarii bunului locatarul nu reclama viciile aparente fara intarziere, se considera executata obligatia locatorului de a preda bunul in stare corespunzatoare utilizarii lui.

Locatorul datoreaza despagubiri pentru viciile aparente doar in situatia in care prejudiciaza viata locatarului.

In cazul viciilor bunului dat in locatiune, locatarul poate solicita o scadere proportionala a chiriei, rezilierea contractului, sau daune-interese, atunci cand locatorul nu dovedeste ca nu a stiut de acestea, dar era dator sa le cunoasca.

In privinta tulburarii de fapt, locatorul nu garanteaza pentru tulburarile cauzate de o terta persoana care nu pretinde vreun drept asupra bunului. Trebuie de mentionat insa faptul ca locatorul garanteaza insa pentru acele tulburari de fapt cauzate de terti, care au inceput inaintea predarii bunului si il impiedica pe locatar sa il preia.

Cand vine vorba de tulburarile de drept, locatorul are obligatia de a-l despagubi pe locatar pentru toate prejudiciile suferite in cazul in care acesta a fost lipsit in tot sau in parte de folosinta bunului inchiriat. In acelasi timp, datoreaza o scadere proportionala a chiriei, indiferent de gravitatea tulburarii, daca acesta nu a inlaturat-o de indata, cu toate ca a fost instiintat. Locatarul poate cere la randul sau rezilierea contractului de locatiune, daca tulburarea este grava.

2. Obligatiile locatarului

2.1. Obligatia de a prelua bunul dat in locatiune

In lipsa unei stipulatii contrare, preluarea se face la locul in care se gasea bunul la momentul incheierii contractului. In cazul in care aceasta obligatie nu este indeplinita, locatorul poate sa obtina rezilierea contractului, cu daune-interese, dupa caz.

2.2. Obligatia de a plati chiria in cuantumul si la termenul stabilit

Locatarul are obligatia de a plati chiria locatorului in conditiile stabilite de acestia. In cazul in care locatarul nu isi indeplineste aceasta obligatie, locatorul poate opta pentru urmatoarele:

a) sa solicite executarea silita;

b) sa solicite rezilierea contractului sau, dupa caz, sa declare unilateral rezilierea;

c) sa invoce exceptia de neexecutare in cazul in care chiria trebuia platita anticipat si bunul nu a fost inca predat.

2.3. Obligatia de a folosi bunul cu prudenta si diligenta

Locatarul are obligatia de a folosi lucrul ca un bun proprietar, ceea ce implica intretinerea lui pe toata durata locatiunii, pentru mentinerea starii in care i-a fost predat de catre locator.

In cazul in care bunul este folosit in mod abuziv de catre locatar, locatorul poate cere daune-interese, sau, dupa caz, rezilierea contractului. Incetarea abuzului si restabilirea situatiei anterioare pot fi solicitate de catre locator si pe calea ordonantei presedintiale.

Conform art. 1801 Cod civil, locatarul are obligatia de a-l instiinta pe locator de indata despre necesitatea efectuarii reparatiilor care sunt in sarcina celui din urma.

Potrivit art. 1802 Cod Civil, "reparatiile de intretinere curenta", numite locative, sunt in sarcina locatarului. In plus, locatarul poate efectua lucrarile de mica insemnatate, care nu se considera schimbare de destinatie, de exemplu, instalarea de gaze, telefon, alarma, aer conditionat etc.

2.4. Obligatia de a permite examinarea bunului de catre locator

Tinand cont de prevederile art. 1804 Cod civil, pentru verificarea modului de folosire a lucrului, locatarul este obligat sa permita examinarea bunului de catre locator la intervale de timp rezonabile in functie cu natura si destinatia bunului, precum si de catre cei care doresc sa il cumpere sau care, la incetarea contractului, doresc sa il ia in locatiune, fara insa ca prin aceasta sa i se cauzeze o stanjenire nejustificata a folosintei bunului.

2.5. Obligatia de a restitui bunul la incetarea, din orice cauza, a contractului de locatiune

Locatarul are obligatia de a restitui bunul luat in locatiune in starea in care l-a primit, exceptand modificarile de stare a bunului in urma utilizarii sau uzurii sale normale.

Daca totusi se degradeaza bunul in timpul folosintei, locatarul raspunde pentru aceasta. In acelasi timp, locatarul raspunde si pentru deteriorari cauzate de incendiu, cu exceptia situatiei in care se dovedeste ca acesta a survenit in mod fortuit.

Locatarul care a adus imbunatatiri lucrului inchiriat pe timpul locatiunii, cu acordul proprietarului poate pastra lucrarile adaugate si autonome efectuate asupra bunului pe durata locatiunii. In aceasta situatie, locatarul nu poate fi obligat la despagubiri decat daca a efectuat lucrarile fara acordul prealabil al locatorului.

Daca lucrarile au fost efectuate fara acordul prealabil al locatorului, acesta poate alege sa ceara locatarului aducerea bunului in starea initiala, precum si plata de despagubiri pentru orice paguba ar fi cauzata bunului de catre locatar.

Incetarea contractului de locatiune

Contractul de locatiune inceteaza sa mai produca efecte in urmatoarele situatii:

  • expirarea termenului de locatiune
  • denuntarea unilaterala a contractului
  • rezilierea contractului
  • instrainarea bunului dat in locatiune
  • moartea locatorului sau a locatarului
  • imposibilitatea folosirii bunului
  • desfiintarea titlului locatorului

Sursa foto: Ivan Samkov pe Pexels

Autor: Zatinga Andreea - student practicant

Sursa: Societatea Civila de Avocati Ionescu & Novac

Afla noutati! Aboneaza-te la Newsletter
Copertine, parasolare

Decoratiuni casa

Lemn compozit

Articole recomandate

Produse de la parteneri

Va invitam sa dati 'Like' paginii noastre de Facebook
pentru a afla zilnic noutati interesante. Va multumim!