Procesul de apartamentare si subapartamentare: Cum devine o cladire rezidentiala o comunitate de locuinte independente

Material oferit de Societatea Civila de Avocati Ionescu & Novac, prin parteneriatul cu CaseSiGradini.ro.

Procesul de apartamentare reprezinta un domeniu complex si dinamic din industria imobiliara, cu implicatii tehnice, juridice si administrative semnificative. Acest proces implica transformarea proprietatilor imobiliare mari, precum blocuri de locuinte sau cladiri rezidentiale, in unitati locative individuale, cunoscute sub denumirea de apartamente sau locuinte.

Apartamentarea nu este doar o schimbare fizica a unei constructii, ci si o procedura legala complexa, care implica dezmembrarea cladirii, inregistrarea in carti funciare distincte si stabilirea partilor de uz comun. In acest articol, vom explora in profunzime etapele, documentatia necesara si aspectele cheie ale acestui proces, oferindu-va o intelegere comprehensiva a modului in care imobilele mari devin locuinte individuale, adaptate nevoilor locatarilor si cerintelor legale.

I. Transformarea cladirilor in spatii locative individuale: Procesul de apartamentare

Apartamentarea unui imobil se refera la procesul de impartire a unei cladiri sau a unei proprietati mari in unitati mai mici, denumite apartamente sau locuinte. Acest proces presupune transformarea unei constructii mari, cum ar fi un bloc de locuinte sau o cladire rezidentiala, in mai multe spatii locative individuale.

In general, apartamentarea implica divizarea spatiului total al cladirii in unitati separate, care pot fi vandute sau inchiriate de catre diferiti proprietari. Fiecare apartament are de obicei o intrare proprie, spatii de locuit independente (cum ar fi living, dormitor, bucatarie si baie), precum si facilitati comune, cum ar fi holurile, scarile sau lifturile.

Apartamentarea este frecvent intalnita in cladirile de locuinte colective, precum blocuri de apartamente sau ansambluri rezidentiale. Este o modalitate eficienta de a utiliza spatiul disponibil, oferind locuinte individuale pentru mai multi locatari in cadrul aceleiasi cladiri.

Procesul de apartamentare poate implica aspecte legale, precum inregistrarea unitatilor ca entitati separate, precum si aspecte practice, cum ar fi instalarea contoarelor individuale pentru utilitati. De asemenea, se pot stabili reguli si regulamente pentru gestionarea si utilizarea spatiilor comune intr-un mod eficient si echitabil.

Apartamentarea nu este doar o schimbare fizica a unei constructii, ci si o procedura legala, care implica modificari tehnice ale cladirii, precum si procese juridice pentru a recunoaste si a inregistra aceste modificari in documentele legale, in special in cartea funciara.

Procesul de apartamentare a unei cladiri in Romania implica mai multe etape si proceduri, inclusiv aspecte legale, tehnice si administrative, care pot si sintetizate dupa cum urmeaza:

Dezmembrarea constructiei:

Dezmembrarea se refera la separarea unei constructii mari, cum ar fi un condominiu (cladire rezidentiala sau de birouri impartita in unitati locative), in doua sau mai multe unitati individuale. Aceasta separare poate fi fizica, dar si juridica.

Inscrierea in cartea funciara:

Dupa ce constructia a fost dezmembrata in unitati individuale, acestea sunt inscrise in cartea funciara. Cartea funciara este un registru oficial care contine informatii despre proprietati imobiliare, inclusiv detalii despre drepturile de proprietate asupra acestora.

Unitati individuale si carti funciare distincte:

Fiecare unitate rezultata din apartamentare este recunoscuta ca o entitate individuala si este inregistrata in cartea funciara ca atare. Prin separarea lor in carti funciare distincte, se consolideaza statutul lor juridic separat.

Diviziuni si parti de uz comun:

Apartamentarea nu implica doar separarea unitatilor individuale, ci si definirea noilor diviziuni si a partilor de uz comun asociate acestora. Aceste diviziuni pot include spatii comune, cum ar fi holuri, scari, sau alte facilitati accesibile tuturor proprietarilor.

Folosirea in diverse contexte:

Apartamentarea este mentionata ca fiind folosita cu precadere pentru blocurile de locuinte sau birouri, dar se subliniaza ca poate fi aplicata in orice tip de constructie. De asemenea, este mentionat ca apartamentarea poate fi precedata de alte operatiuni precum subapartamentarea sau reapartamentarea, indicand flexibilitatea acestui proces in gestionarea proprietatilor imobiliare.

In ansamblu, apartamentarea este un proces complex care implica atat aspecte tehnice, cat si juridice, avand drept rezultat recunoasterea juridica a unitatilor individuale si a partilor de uz comun asociate acestora in cadrul unei constructii.

Este important sa colaborati cu specialisti in domeniul imobiliar si juridic si sa respectati toate reglementarile locale pentru va asigura un proces de apartamentare corect si legal. Procesul poate varia in functie de specificul proiectului si de reglementarile locale. De asemenea, este recomandat sa consultati autoritatile locale si sa verificati daca exista orice cerinte sau reglementari specifice in zona in care se afla cladirea pe care doriti sa o apartamentati.

II. Subapartamentarea: Transformarea unei unitati in mai multe locuinte

Subapartamentarea reprezinta un proces suplimentar in cadrul gestionarii proprietatilor imobiliare si se refera la subdivizarea unei unitati individuale deja obtinute prin apartamentare in doua sau mai multe unitati noi. Acest proces poate avea loc atunci cand proprietarul initial decide sa imparta in continuare spatiul sau in subdiviziuni mai mici.

Iata o explicatie a acestui proces:

Decizia de subapartamentare:

Proprietarul unitatii individuale decide sa imparta spatiul sau in doua sau mai multe parti. Aceasta decizie poate fi luata din diverse motive, cum ar fi dorinta de a crea unitati mai mici, optimizarea utilizarii spatiului sau pentru a raspunde nevoilor specifice ale locatarilor.

Procedurile legale:

Similar cu procesul de apartamentare, subapartamentarea este supusa procedurilor legale si reglementarilor locale. Proprietarul trebuie sa respecte legile referitoare la subdivizarea proprietatilor imobiliare, care pot varia in functie de jurisdictie.

Dezmembrarea spatiului:

Spatiul existent al unitatii individuale este subdivizat in doua sau mai multe parti distincte. Acest lucru poate implica modificari fizice ale spatiului, cum ar fi instalarea unor pereti noi sau ajustarea distributiei interne.

Inscrierea in noi carti funciare:

Fiecare noua unitate rezultata din subapartamentare trebuie sa fie inregistrata intr-o carte funciara separata. Aceasta asigura ca fiecare unitate are un statut legal individual si ca modificarile sunt recunoscute in documentele oficiale.

Definirea noilor parti de uz comun:

Odata cu subapartamentarea, se stabilesc si se definesc noile parti de uz comun asociate cu fiecare dintre noile unitati create. Acest lucru poate include spatii comune, cum ar fi holuri, scari sau alte facilitati care trebuie impartite intre noile entitati.

Conformitate cu reglementarile locale:

Procesul de subapartamentare trebuie sa fie in conformitate cu reglementarile locale si sa respecte cerintele specifice ale autoritatilor competente. Aprobarile si permisele legale pot fi necesare inainte de a finaliza subdiviziunea.

In concluzie, subapartamentarea este un proces prin care o unitate individuala obtinuta in urma apartamentarii este divizata in doua sau mai multe unitati noi. Acest proces implica proceduri legale, modificari fizice ale spatiului si inregistrarea noilor unitati in carti funciare separate.

Legislatia aplicabila apartamentarii si subapartamentarii in Romania este complexa si implica mai multe acte normative, printre care se numara urmatoarele:

1. Legea 50/1991 privind autorizarea executarii constructiilor, cu completarile si modificarile ulterioare. Aceasta lege stabileste regulile generale pentru autorizarea si executarea lucrarilor de constructii si poate contine dispozitii relevante pentru procesul de apartamentare si subapartamentare.
2. LEGEA cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7 din 13 martie 1996 - republicata. Aceasta lege reglementeaza cadastrul si inregistrarea imobilelor, inclusiv procedurile de inregistrare in cartea funciara si actualizarea acesteia.
3. REGULAMENT din 8 februarie 2023 - de receptie si inscriere in evidentele de cadastru si carte funciara.
4. Ordonanta de Urgenta a Guvernului nr. 114/2006 privind regimul juridic al constructiilor realizate fara autorizatie de construire sau cu nereguli: Aceasta ordonanta de urgenta reglementeaza sanctiunile si procedurile pentru constructiile realizate fara autorizatie de construire sau cu nereguli, inclusiv cele care ar putea necesita apartamentare sau subapartamentare.
5. Reglementarile locale de interes: Planurile urbanistice locale si zonale pentru localitatea respectiva / HCL. Autoritatile locale pot avea regulamente specifice si hotarari care se aplica in zona lor si care pot contine cerinte si proceduri specifice pentru apartamentare si subapartamentare.

Pentru a intelege mai bine cerintele si procedurile specifice dintr-o anumita localitate sau jurisdictie, este esential sa consultati un avocat specializat in drept imobiliar si urbanism si sa colaborati cu autoritatile locale competente. Acestia pot oferi sfaturi si orientari specifice in functie de situatia si locatia dumneavoastra.

Sursa foto: Pexels