Cat costa, mai exact, o casa?

O intrebare care primeste aproape intotdeauna raspunsuri evident nesustinute de vreun calcul. Detalierea ar trebui sa inceapa de la a defini exact "ce fel de casa". Cum si aceast prim raspuns este la randul lui o intrebare grea, sa pornim de la un ipotetic "cea mai mica, cea mai simpla, cea mai clara, cu finisajele si dotarile cele mai putin pretentioase".

Am presupus asa si am obtinut:

• O distributie a costurilor fundatiilor mai buna/suprafata desfasurata: obtinem o constructie pe doua niveluri.

• Amprenta cea mai mica: Amprenta de 80 mp, adica 8.00 m/10.00 m, prea utilizata in temele de proiectare ar duce la o suprafata desfasurata de aproximativ 160mp. Aceasta nu poate fi considerata o casa mica. Reiau calculele: Amprenta de 7.5m x 7.5m x 2 niveluri = 112.5 mp. O valoare care se poate incadra in categoria "casa mica".

• Structura si inchiderile: Acest capitol deja deschide o alta intrebare: "va fi mai ieftin din lemn decat din caramida si beton armat?" Raspunsul poate veni doar daca vom proiecta si calcula costurile in ambele variante. Efortul deja se dubleaza si devine esential a fi depus pentru a obtine informatia esentiala. Pentru moment vom calcula versiunea din caramida si beton armat, aceasta fiind prima utilizata la noi, ulterior, de la zero, dar folosind aceeasi solutie de arhitectura sa proiectam in sistem timber frame.

• Acoperirea: Sistemul cel mai simplu este cel in terasa. Pantele cele mai mici nu au influenta asupra suprafetei, timpul de executie este mai scazut, etapele mai simple. Proiectata cu chepeng, terasa poate avea in viitor utilizari pentru montarea aparaturii de energii alternative (panouri solare, pompe de caldura), desi evitam sa le introducem la acest calcul deoarece sunt elemente ce nu respecta criteriile de simplitate si cost redus.

• Finisaje interioare: Si aici, solutiile consacrate si cel mai simplu de pus in opera: semifinisajul peretilor interiori si tavanelor din gips carton, placarea ceramica pe gips carton rezistent la umiditate a peretilor incaperilor cu umiditate. Pardoseli parchet si ceramica.

• Scari si balustrade interioare.

• Finisaje exterioare: Termosistem cu vata minerala ca element izolator si adeziv si plasa din fibra pentru inchidere, tencuiala decorativa. Pentru a nu rezulta un cotet din aceasta tema restrictiva, nu voi evita placarile exterioare sau alte elemente de fatada cu rol si in mascarea unor elemente de instalatii sau dotari ori ca protectii.

• Instalatii:

  • Alimentare cu apa - sunt nevoit sa aleg solutia defavorabila cu put forat. Alternativa cu racordare la reteaua publica este foarte ieftina si transforma intreg calculul in irelevant pentru un lot ce nu dispune de retea stradala. Deci put forat, pompa + presostat, traseu exterior PEHD, distributie interioara la consumatori PPR.
  • Canalizare - ca in cazul de mai sus, nevoit sa consider un lot fara retea la strada: Microstatie de epurare.
  • Electric - Sistem clasic, racord la retea, tablouri pe nivel, distributie prize 2.5 mmp, lumini 1.5 mmp, tot ce este minim necesar pentru consumatorii figurati in mobilare.
  • Incalzire - Acest aspect este cel mai dificil. Utilizarea energiilor alternative schimba criteriile asa cum le-am descris mai sus, centralele cu lemne sau peleti presupun spatiu pentru cazan, alimentare automata sau manuala si depozitarea combustibilului ce nu poate fi asigurat intr-o suprafata a parterului de 56.25 mp. Pentru aceste motive va trebui sa presupun existenta unei retele de alimentare cu gaz, costuri suportabile pentru o casa mica si corect izolata, schimbul de caldura realizat prin calorifere din ratiuni de cost.
  • Racire - varianta cea mai accesibila: unitati de aer conditionat. Solutie ce conduce si la necesitatea unor elemente de mascare. Vor fi tratate ca elemente de fatada.

• Tamplarie exterioara: Deasemenea dificil. Noile reglementari privind eficienta energetica a cladirilor (MC001) au ridicat exigentele privind transmitantele termice ale elementelor vitrate de la 0.7 la 0.9 m2K/W. Acest lucru conduce la costuri foarte mari deocamdata, furnizorii nu au inca preturi justificate sau nu furnizeaza inca ferm exact aceasta calitate, sunt nevoit sa calculez pentru valoarea de 0.7 m2K/W, consider ca altfel rezultatul de cost final ar fi viciat de anomaliile pietei.

• Tamplarie interioara - fara pretentii exagerate, elemente la costurile prezentate direct de producatori romani, o piata deja reglata.

• Protectii din table - Cel mai adesea ignorate in devizele de lucrari in constructii, au un cost semnificativ si pondere in costul total. Si in acest caz costurile sunt echilibrate si se regasesc in normele republicane de deviz.

• Jgheaburi si burlane - aceeasi situatie.

• Obiecte sanitare - fara pretentii. In acest caz sunt rare obiectele de calitate slaba.

• Utilari interioara - mobilier minimalist, costuri generice.

• Imprejmuiea - Costuri semnificative si lucrari ce afecteaza incinta. Foarte important. Alegem solutiile cele mai simple pentru tronsonul stradal si pentru laterale (Soclu opac h=60 cm, zone de zidarie suport pentru racorduri la retele alternate cu panouri ce ofera transparenta pana la h=2.00 m pentru tronson stradal si gard de plasa sudata pe stalpi metalici h=2.00 m incluzand soclu de beton pentru laterale.

• Amenajari exterioare - in urma lucrarilor, orizontalizarea incintei, alei, trotuare, platforme, umpluturi pamant suport spatiu verde.

Enumerate si descrise sumar aici, in proiect vor fi cronologice.

Presupus prin tema ca va fi si executata, trebuie prezentat si proiectul pentru corelarea datelor cu imaginea cea mai detaliata a elementelor propuse si calculate. Daca exista interes pentru vizualizarea lui, am sa-l prezint la comentarii.

Dupa proiectare si deviz - analiza datelor obtinute:

Desi se dovedesc dificile, formularea temei, alegerea solutiilor, proiectarea conforma cu reglementarile si conectarea cu normele de deviz, cifrele rezultate conduc la concluzii ingrijoratoare pentru orice buget.

Dar, inainte de aceste date, sunt elementele figurate in proiect - Pentru cel mai simplu proiect posibil pe algoritmul impus de tema: SUNT PREA MULTE ELEMENTE CONTINUTE IN CONSTRUCTIE.

Brusc iluzia ca proiectul, constructia, construirea, casa... "e simpla" s-a cam spulberat.

Intervine intrebarea daca nu poate fi simplificata, daca nu se poate taia de undeva. Dar, compararea proiectului cu tema formulata anterior nu indica vreo nerespectare sau vreo exagerare a vreunei componente. Totul este la minim necesar. Inregistrarea este aici:

Devizele sunt deasemenea fiecare in parte stufoase si foarte stufoase.

Am inregistrat obtinerea lor pe fiecare in parte, pot fi vizionate dar evidentiaza aspecte ce tin mai mult de proiectare si programare decat de scopul articolului.

Centralizarea si expunerea in ponderi a devizelor releva:

1. Partea de constructie la rosu este cea mai costisitoare.

2. Costurile mari sunt cele cu numar mic de repere si implicit de achizitii. Se releva esential ca aprovizionarea sa se faca exact pentru fiecare reper si dintr-un singur transport pentru ca orice transport in plus pentru aceste elemente cu masa si volum va costa mult. La aceste etape acest aspect este usor de realizat.

3. Distributia costurilor: nu este liniara si nu este corelata cu timpul. De aici decurg niste consecinte. La rosu, pentru materiale (costisitoare) achizitia trebuie insotita de costuri imediate cu mana de lucru si costuri indirecte mari (intarzieri in executie pe care le plateste tot beneficiarul, paza, transporturi, depozitare, mutare, gunoi etc.). Nu se poate "temporiza" un santier decat adaugand un grafic de lucrari pe factor bani si o dotare buna a santierului pentru a minimiza aceste indirecte.

4. De ce exista in folclor teoria ca finisajele costa mai mult decat constructia la rosu? Mai intai ca informatia este trunchiata. Folclorul nu mentioneaza daca este vorba despre finisajele exterioare, interioare +/- obiecte sanitare si/sau dotari sau toate la un loc. As spune ca este irelevant. Sa urmarim graficul.

5. Finisajele exterioare sunt urmatoarele ca si cost. Deci fatadele sunt scumpe. Este motivul pentru care in Romania exista atat de multe case neterminate. Detaliat, acest fenomen provine dintr-o gandire hazardata si superficiala la formularea temei. Fraza "Vreau o casa mare de 10/10 (asta insemna si inalta, adica mai mare decat prevad regulamentele pentru inaltimea unifamilialelor de P+1=7m la streasina, adica mare insemnand P+2=10 m la streasina si nu stiu exact pentru cati membri de familie, n-am reusit sa aflu) conduce la o fatada de 400 mp. De multe ori suprafata mai mare decat terenul pe care se construieste. Daca presupunem ca am vopsi doar cu trafaletul un teren de 400 mp incepem sa ne apropiem de ideea de cost si efort pentru un termosistem complet pe o fatada si despre diferenta de pret pe care o obtinem daca volumul are doar 7/7 cu 7m inaltime (196 mp in loc de 400).

6. Tamplaria exterioara. Adunata cu Structura si Termosistemul rezulta "anvelopa" asa cum este definita in metodologie. Acestea impreuna realizeaza cea mai mare parte a costurilor si doar cu ea se poate realiza receptia si intabularea , restul lucrarilor fiind nominalizate in categoria lucrarilor ce pot fi realizate fara autorizatie de construire. Deci beneficiarul trebuie sa se grabeasca sa ajunga cu aceste etape cumulate la 100% realizare si apoi poate temporiza sub mult mai putine presiuni. La acest stadiu, constructia nu poate fi considerata finalizata din punct de vedere al utilizarii dar nici neterminata asa cum se percepe din strada.

7. Finisajele ar trebui sa coste putin. Asa cum sunt cunoscute, sunt cumularea placarilor de mai multe feluri si dotari. Pot fi incredintate in bloc lui Dorel si par a nu necesita manegement de proiect. Si totusi folclorul ne spune ca sunt costisitoare. Imaginand situatiile se pot extrage costurile indirecte din: Prea multe aprovizionari (de exemplu gips carton) din cauza imposibilitatii depozitarii, pierderi mari din cauza proiectarii in alta modulare decat a dimensiunilor uzuale ale materialelor, repetarea operatiilor (de exemplu zugrafeli) din cauza deciziilor gresite privind gradul de finisare sau cromatica, rectificari ale elementelor din etapa la rosu (din cauza tratarii cu superficialitate a trasarilor si a managementului de proiect in general).

8. Chiar si in aceasta analiza pe grafic, unde este clar evidentiat, costul imprejmuirii tinde sa fie ignorat.

9. Numai "coaja", fara imprejmuire, fara nimic la interior ar trebui sa reprezinte 63.58 % din buget. Cand la finalul executiei aceste procente devin mai mici, inseamna ca au fost foarte mari cheltuielile indirecte si pierderile cauzate de managementul defectuos sau proasta executie a etapelor ulterioare.

10. Observatie si consecinte provenite din punctul 9: Lucrarile de realizare ale "coajei" sunt cele in care cantitatile sunt cele mai mari si cu pierderi mai mici procentual. Pierderile sunt mici la fier, caramida, beton, suprafata fatadelor este clara, a tamplariei la fel, deasemenea proportia de peste 60% este greu de ponderat. Ceea ce inseamna ca in practica, pierderile sunt mari in executia de unifamiliale, sunt provenite din managementul slab al executiei, iar daca exista un deviz initial, cu metodele traditionale de gestionare a santierului, sumei finale ar trebui sa i se adauge 30%. Deci, o casa costa, doar din cauza slabei organizari de santier, cu 30% mai mult decat ar trebui sa coste!