Modificari importante in legea privind autorizarea lucrarilor de constructii in 2012

Comenteaza Facebook Twitter

Material oferit de Casa de avocatura Coltuc, prin parteneriatul cu CaseSiGradini.ro.
 
Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii a avut pana in anul 2011 doua seturi de modificari importante: cele aduse de Ordonanta de Urgenta a Guvernului nr. 214/2008 pentru modificarea si completarea Legii 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, intrata in vigoare in februarie 2009, si cele aduse de Legea nr.261/2009 privind aprobarea OUG/2008.

 

 

Fata de prevederile initiale ale Legii 50/1991, OUG 214/ 2008 prevede ca autorizatia de construire va fi eliberata la solicitarea titularului unui drept real asupra unui imobil (teren si/ sau constructii) identificat prin numar cadastral. Mentionam ca, anterior operarii acestei modificari, autorizatia de construire putea fi eliberata la cererea titularului unui drept de proprietate cu privire la un imobil sau la cererea titularului unui drept de construire sau de desfiintare.

 

Este important de mentionat aici ca drepturile reale sunt exhaustiv enumerate de lege, neexistand posibilitatea ca partile unui contract sa suplimenteze in vreun fel aceasta enumerare. Prezinta deci interes sa mentionam ca drepturi reale, potrivit legii romane, sunt doar dreptul de proprietate si dezmembramintele sale (dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitatie, dreptul de servitute si dreptul de superficie). Notam insa de la bun inceput ca unele dintre dezmembramintele dreptului de proprietate, cum ar fi dreptul de abitatie si dreptul de servitute, par improprii pentru scopul construirii de catre un neproprietar.

 

Reglementarea procedurii de obtinere a autorizatiei de construire este, de asemenea, modificata prin OUG 214/2008 si Legea 261/2009. Intentia legiuitorului din acest punct de vedere pare a fi, pe de o parte, aceea de clarificare si detaliere, iar pe de alta parte - aceea de a atribui o mai mare atentie impactului pe care lucrarile le-ar putea avea asupra mediului. Asadar, OUG 214/2008 stabileste in primul rand fiecare etapa ce trebuie urmata in vederea obtinerii autorizatiei de construire, iar dupa intrarea in vigoare a Legii 261/2009 va fi prevazut expres ca procedura de autorizare a executarii lucrarilor de constructii debuteaza cu emiterea certificatului de urbanism.

 

Enumerand etapele de parcurs pentru obtinerea unei autorizatii de construire, Legea 261/2009 face referire la necesitatea emiterii unui "punct de vedere al autoritatii competente pentru protectia mediului", solicitat in cazul in care investitia nu este supusa procedurilor de evaluare a impactului asupra mediului, iar OUG 214/2008 face referire la un „act administrativ al autoritatii pentru protectia mediului” pentru cazul in care a fost stabilita necesitatea evaluarii impactului asupra mediului.

 

In primul caz este vorba despre un document scris emis dupa etapa de evaluare initiala cu privire la impactul asupra mediului, pe cand in cel de-al doilea caz este vorba fie de acordul de mediu, fie de avizul "Natura 2000", in functie de situatia concreta. Desi este prevazut ca autorizatia de desfiintare se emite in aceleasi conditii ca si autorizatia de construire, Legea 261/2009 excepteaza cu privire la primul document necesitatea emiterii punctului de vedere al autoritatii competente pentru protectia mediului/actului administrativ al acesteia. OUG 214/2008 prevede ca masurile specifice pentru protectia mediului, stabilite prin actul administrativ al autoritatii competente pentru protectia mediului, vor fi avute in vedere la elaborarea documentatiei tehnice necesare in vederea eliberarii autorizatiei de construire. Astfel de masuri nu pot fi modificate prin procedura de autorizare ori prin autorizatia de construire.

 

Legea 261/2008 are in vedere emiterea unor documente suplimentare necesare pentru eliberarea unei autorizatii de construire:

 

• dovada, in copie legalizata, a titlului asupra imobilului, teren si/ sau constructii si, dupa caz, extrasul de plan cadastral actualizat la zi si extrasul de carte funciara de informare actualizat la zi, in cazul in care legea nu dispune altfel;
• documentatia tehnica (document ce inlocuieste "proiectul autorizatiei de construire", astfel cum era denumit anterior);
• avizele si acordurile stabilite prin certificatul de urbanism, punctul de vedere al autoritatii competente pentru protectia mediului si, dupa caz, actul administrativ al acesteia.

O alta modificare pe care o notam priveste taxele legale ce trebuie platite in procesul de autorizare a lucrarilor de constructii. Urmand intentia de clarificare a prevederilor existente, Legea 261/2009 mentioneaza ca aceste taxe sunt (a) taxe aferente certificatului de urbanism si (b) taxe aferente autorizatiei de construire. Prevederile anterioare nu faceau mentiune exacta, precizand doar ca este vorba de "taxe legale".

 

Ca noutate, mentionam ca in categoria lucrarilor pentru care se pot emite autorizatii de construire si fara documentatii de amenajare a teritoriului si de urbanism aprobate vor intra, conform noilor prevederi ale Legii 261/2009, si:
a) lucrari de supraetajare a cladirilor cu inca un nivel, o singura data, in suprafata de maximum 20% din suprafata construita desfasurata a cladirilor, cu conditia situarii acestora in afara zonelor construite protejate sau a zonelor de protectie a monumentelor, dupa caz;
b) lucrari de extindere a cladirilor sociale, de invatamant, de sanatate, de cultura si administrative apartinand domeniului public si privat al statului si unitatilor administrativ-teritoriale, daca extinderea se incadreaza in prevederile regulamentului local de urbanism aferent planului urbanistic general - PUG sau planului urbanistic zonal - PUZ, aprobat, in vigoare;
c) schimbarea folosintei constructiilor existente, daca noua folosinta corespunde prevederilor regulamentului local de urbanism aferent planului urbanistic general - PUG sau planului urbanistic zonal - PUZ, aprobat, in vigoare.

 

Observam, de asemenea, clarificarea intr-o oarecare masura a dispozitiilor privind situatiile in care este necesara eliberarea unei noi autorizatii de construire, chiar in termenul de valabilitate al unei autorizatii existente. Astfel, in cazul in care in timpul executarii unor lucrari pentru care s-a emis o autorizatie de construire apar modificari de tema care duc la necesitatea modificarii lucrarilor, va fi eliberata o noua autorizatie de construire. O modificare de tema este definita ca fiind orice schimbare initiata de investitor/proprietar care are in vedere functiunile si/sau capacitatile functionale caracteristice, indicatorii tehnico-economici aprobati, solutiile spatiale si/sau de amplasament si alte asemenea cerinte, care au fundamentat elaborarea documentatiei tehnice care a stat la baza emiterii autorizatiei de construire.

 

Ca urmare a modificarii de tema, pentru a obtine o noua autorizatie de construire, solicitantul va depune o noua documentatie tehnica care sa reflecte situatia la momentul respectiv. In functie de intinderea modificarilor care au loc, autoritatea competenta a administratiei publice locale va decide:
a) sa emita o noua autorizatie de construire;
b) sa ceara investitorului/proprietarului de teren reluarea procedurii de autorizare, conform legii.

 

Noile modificari aduse Legii 50/ 1991 nu exclud - astfel cum era prevazut initial - eliberarea unui nou certificat de urbanism in cazul in care apar modificari de tema pe parcursul desfasurarii lucrarilor.

 

Competente in verificarea incadrarii lucrarilor corespunzatoare modificarilor de tema in limitele avizelor si acordurilor obtinute pentru autorizatia de construire initiala au urmatoarele organe:
a) structurile de specialitate ale autoritatii administratiei publice competente;
b) verificatorii de proiecte atestati in conditiile legii, pentru fiecare cerinta esentiala de calitate in constructii;
c) reprezentantii institutiilor avizatoare.

 

Dupa emiterea autorizatiei de construire, modificarea prevederilor documentatiei tehnice nu este permisa, sub sanctiunea nulitatii autorizatiei de construire.

 

Conform modificarilor, autorizatia de construire, precum si anexele acesteia au caracter public si se pun la dispozitia publicului spre informare fie (i) pe pagina proprie de Internet a autoritatii administratiei publice emitente, fie (ii) prin afisare la sediul acesteia. In situatia in care a fost stabilita necesitatea evaluarii impactului investitiei asupra mediului, publicul are dreptul sa participe efectiv in procedura de autorizare a lucrarilor de constructii si sa transmita comentarii si opinii autoritatilor administratiei publice locale competente inaintea luarii unei decizii asupra cere-rii pentru eliberarea autorizatiei de construire.

 

Legea 261/2009 prevede in plus ca, in cazul constructiilor executate fara autorizatie de construire pe terenuri proprietatea statului, domeniul public sau privat, exista posibilitatea desfiintarii lor pe cale administrativa, fara emiterea unei autorizatii de desfiintare.

 

Legea 261/2009 introduce raspunderea materiala, contraventionala, civila sau penala, dupa caz, a persoanelor fizice cu atributii in verificarea documentatiilor si elaborarea/emiterea autorizatiilor de construire, in cazul nerespectarii (a) termenului de 30 de zile pentru emiterea autorizatiei de construire, (b) termenului de 5 zile pentru notificarea solicitantului unei autorizatii de construire care a depus o documentatie tehnica incompleta.

 

Contestarea autorizatiei de construire

 

In lumina noilor prevederi legale, orice persoana interesata, care se considera vatamata intr-un drept al sau ori intr-un interes legitim, poate ataca autorizatia de construire sau actul de respingere a cererii pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii:
a) prin solicitarea autoritatii administratiei publice locale emitente revocarea actului, total sau partial, daca acesta nu a produs efecte juridice;
b) adresandu-se instantei de contencios administrativ competente, conform legii.

 

Ordinea pasilor descrisi mai sus este imperativa conform legii.

« Articolul anterior Articolul urmator »