in Legislatie
Creditul-punte, ar fi solutie la indemana
In acest caz, dupa restituirea sumelor datorate dar si a comisionului de rambursare anticipata, banca va dispune radierea ipotecii din cartea funciara. Radierea inseamna pe scurt, ridicarea sarcinilor de care era legat un imobil la un anumit timp. Din acel moment, toate interdictiile de instrainare, grevare sau demolare dispar, iar proprietarul poate sa vanda imobilul dupa bunul sau plac oricarei persoane.
O alta situatie apare atunci cand proprietarul imobilului achizitionat pe credit decide sa se mute intr-o alta casa, dar nu are suma necesara pentru a rambursa in avans imprumutul. Cel mai comod este sa opteze pentru un credit punte de la aceeasi banca, obtinand astfel avansul necesar achizitiei pe credit a unei alte locuinte. Ulterior, intr-un termen stabilit de creditor, clientul are la dispozitie o anumita perioada de timp (de regula un an) pentru a vinde vechea locuinta si pentru a rambursa imprumutul initial.
Tranzactie pe credit
O alta posibilitate este aceea in care proprietarul gaseste un client dispus sa achizitioneze imobilul, fie cu bani cash, fie tot pe credit. Practic, vanzatorul se adreseaza bancii care l-a imprumutat si ii cere acordul pentru instituirea unei ipoteci de rang inferior (rang 2) asupra imobilului in cauza, in favoarea bancii cumparatorului.
In paralel, banca vanzatorului trebuie sa isi dea acordul de principiu, iar cea a cumparatorului (fie aceeasi cu a vanzatorului, fie oricare alta dispusa sa il finanteze) sa il considere pe acesta eligibil. In cazul in care primeste banii de care are nevoie, banca celui care cumpara instituie o ipoteca de rang doi asupra imobilului ce urmeaza sa fie tranzactionat si vireaza banii institutiei de credit a vanzatorului, pentru ca aceasta sa efectueze rambursarea anticipata.
"Pentru ca imobilul este vandut la pretul pietei, este foarte probabil ca pretul de vanzare sa fie mai mare decat suma datorata de vanzator bancii care l-a imprumutat. In acest caz, dupa efectuarea rambursarii in avans, vanzatorul primeste diferenta de bani ce i se cuvine", explica av. Coltuc Marius. Ulterior, ipoteca trecuta pe numele vanzatorului este radiata si trece pe numele cumparatorului.
Trebuie retinut faptul ca, atat timp cat un imobil este ipotecat, acesta nu poate fi instrainat decat cu acordul prealabil al creditorului (institutia de credit care a finantat achizitia), care poate sa il emita sau nu. "Daca creditorul nu consimte la instrainare, aceasta nu se poate perfecta", spune av. Coltuc Marius.
Costurile suplimentare ale tranzactiei
Taxele pentru radierea ipotecii ajung la 60 de lei. De exemplu, pentru un imobil evaluat la 100.000 de euro, daca bunul a fost dobandit cu mai putin de trei ani in urma, vanzatorul persoana fizica va plati un impozit de aproximativ circa 3.150 lei. In prealabil, vanzatorul trebuie sa plateasca si o taxa pentru extras de carte funciara (40 lei sau 200 lei in regim de urgenta).
La randul lui, cumparatorul persoana fizica trebuie sa plateasca o taxa de reintabulare de 520 de lei si un onorariu notarial plus TVA, care ajunge la aproximativ 5.000 de lei. Onorariile notariale sunt calculate in functie de cursul de schimb din ziua perfectarii tranzactiei.
Autor: av. Coltuc Marius Vicentiu
Sursa: Casa de avocatura Coltuc
