O misiune grea: achizitionarea terenului pentru casa

Material oferit de Casa de avocatura Coltuc, prin parteneriatul cu CaseSiGradini.ro.

Alegerea terenului pentru construirea unei case este determinanta, deoarece implica aspecte ce pot afecta serios atat bugetul viitorului proprietar, cat si functionalitatea locuintei. Pentru evitarea complicatiilor, este necesar sa cunoasteti indeaproape aceste aspecte deosebit de importante.

Indicatorii urbanistici, certificatul de urbanism

Indicatorii urbanistici reprezinta atributele terenului in raport cu viitoarea constructie.

a. Procentul de ocupare al terenului (POT) indica suprafata pe care o putem construi la sol (in zonele cu locuinte aprox 35-45%);

b. Coeficientul de utilizare a terenului (CUT) indica suprafata supraterana desfasurata, pe care o putem construi pe un teren. De exemplu, daca CUT= 0,9 si suprafata terenului este de 1000mp, suprafata construita desfasurata supraterana (fara subsoluri) este 0,9x1000=900 mp.

In zonele de locuinte unifamiliale, CUT este intre 0,9-1,6. Acesti parametri se pot afla solicitand un certificat de urbanism de la primarie. Pe langa POT si CUT veti fi informati si despre regimul maxim de inaltime si de retragere fata de limitele de proprietate.

In functie de acesti parametri, care variaza de la o zona la alta, puteti aprecia suprafata de teren de care aveti nevoie, pentru a construi casa.

Daca aveti nevoie de modificari ale POT sau ale retragerilor fata de limitele de proprietate este nevoie de un Plan Urbanistic de Detaliu (PUD), realizat de un specialist (costa de la cateva sute de euro in sus) si a carui aprobare poate dura intre 2-4 luni. Pentru modificarea CUT sau a regimului de inaltime, este nevoie de un Plan Urbanistic Zonal (PUZ), care costa chiar si zeci de mii de euro, iar aprobarea acestuia poate dura pana la un an.

Aceste planuri sunt prezentate comisiilor de pe langa primarie, care vor lua decizia finala. Este singura sansa de a valorifica un teren mai mic sau cu dimensiuni care nu permit respectarea in totalitate a regulamentului de urbanism, valabil pentru o zona.

Retelele utilitare

Un alt aspect extrem de important il constituie retelele utilitare (gaze, apa, canalizare), care se afla pe terenul ce urmeaza a fi cumparat. Aceste retele determina zonele pe care nu se poate construi. Un plan cu retelele utilitare se va obtine de la cadastru.

In cazul in care nu exista curent electric, aveti putine sanse in a obtine o autorizatie de constructie. Veti fi obligat sa va procurati personal aceasta utilitate, lucru care, in cazul in care reteaua se afla la distanta mare, va genera cheltuieli foarte mari. In ceea ce priveste apa, canalizarea sau gazele, tot dumneavoastra veti suporta cheltuielile de bransare, astfel ca, daca urmariti un teren ieftin, dar la distanta mare de utilitati, ar trebui sa va ginditi de doua ori inainte de a-l cumpara. Daca exista doar curent electric, este mai simplu, deoarece puteti rezolva mai usor problema canalizarii si a alimentarii cu apa.

Studiul geotehnic

Acest studiu prezinta capacitatea portanta a terenului, in functie de care se va calcula fundatia casei. Altfel spus, cu cat capacitatea portanta este mai mica, cu atat fundatia va fi mai dezvoltata si la adancime mai mare.

De asemenea, aveti nevoie de informatii legate de nivelul apei subterane. Studiul acestei probleme se numeste litologia solului.

Acte necesare la vanzare - cumparare teren

1. Actul de proprietate in original (contract de vanzare cumparare autentificat la notariat sau titlu de proprietate).

2. Incheiere de carte funciara de la judecatoria de sector sau pentru judetul Ilfov Judecatoria Buftea.

3. Certificat fiscal de la Directia Taxe si Impozite Locale sau Primaria Localitatii unde se afla terenul pentru judete, in certificatul fiscal trebuie precizat obligatoriu suprafata de teren, categoria de folosinta (extravilan, intravilan arabil sau intravilan construibil), numarul postal (daca exista). Certificatul trebuie sa fie eliberat in luna in care se incheie contractul de vanzare cumparare in forma autentica.

4. Extras de carte funciara de la judecatoria de sector sau pentru judetul Ilfov Judecatoria Buftea. In extras trebuie precizate suprafata terenului, numarul postal (daca exista). Extrasul de carte funciara este valabil 24 de ore - in ziua in care s-a eliberat si a doua zi - (cu precizarea drumului de servitute si in favoarea caror loturi - daca este cazul).

5. Certificatul de atribuire numar postal emis de Primaria Municipiului Bucuresti, Directia Patrimoniu Evidenta proprietati, Cadastru, Serviciul Nomenclatura Urbana.

6. In cazul in care terenului i-a fost schimbata categoria de folosinta (a fost trecut din extravilan in intravilan, sau intravilan arabil in intravilan construibil) este necesara adresa: "Aprobarea privind scoaterea definitiva a terenurilor din productia agricola", eliberata de Ministerul Administratiei Publice, Oficiul National de Cadastru Geodezie si Cartografie al Municipiului Bucuresti si vizata de Ministerul Agriculturii si Alimentatiei D.G.A.I. A.

7. In cazul in care terenul a fost dezmembrat si s-a constituit servitude de trecere, este necesar actul autentic de dezmembrare si de constituire a unui drept de servitute. Pentru servitutea de trecere trebuie numar cadastral separat si intabulat la cartea funciara.

8. Dosar cadastral in copie.

9. In cazul terenurilor intravilane construibile, se solicita certificate de urbanism de la Primaria de sector, cu mentiunea "necesar la instrainare".

10. Certificate de casatorie vanzatori si cumparatori (daca este cazul), sau sentinta de divort cu mentiunea "definitiva si irevocabila".

11. Buletinele / cartile de identitate (trebuie sa fie in perioada de valabilitate). In cazul in care este expirat se prezinta pasaport si carnet de conducere.